Ein Wohnungstausch ist zulässig, wenn beide Wohnungen zur Gänze dem Mietrechtsgesetz unterliegen, beide Tauschpartner Hauptmieter sind und ein triftiges Interesse besteht, etwa eine veränderte Haushaltsgröße. Jeder übernimmt den bestehenden Vertrag des anderen samt oft günstigem Mietzins. Weigert sich ein Vermieter, kann die Zustimmung durch Schlichtungsstelle oder Gericht ersetzt werden.
Ausführlich erklärt
Der Wohnungstausch ermöglicht es zwei Hauptmietern, ihre Wohnungen zu tauschen. Das Mietrechtsgesetz sieht dafür im Vollanwendungsbereich eine eigene Regelung vor, die den Tausch unter bestimmten Voraussetzungen auch gegen den Willen der Vermieter durchsetzbar macht. Der Hintergrund ist praktisch: In einem Bestand mit langfristigen, kündigungsgeschützten Mietverhältnissen und niedrigen Altmietzinsen wären Bewohner sonst faktisch an ihre Wohnung gebunden. Ein Haushalt, dessen Kinder ausgezogen sind, bewohnt eine große Wohnung; ein anderer mit Kindern eine zu kleine.
Ein Wechsel über den Markt würde für beide den Verlust der günstigen Rechtsposition bedeuten. Der Wohnungstausch löst diese Blockade. Voraussetzung ist, dass beide Wohnungen dem Vollanwendungsbereich unterliegen und dass beide Tauschpartner Hauptmieter sind. Weiters muss ein berücksichtigungswürdiges Interesse am Tausch bestehen – typischerweise eine veränderte Haushaltsgröße, gesundheitliche Gründe, die Nähe zum Arbeitsplatz oder zu betreuungsbedürftigen Angehörigen.
Die Wohnungen sollen einander in Größe und Ausstattung im Wesentlichen entsprechen beziehungsweise dem geänderten Bedarf angemessen sein. Der Ablauf beginnt mit der Anzeige an die Vermieter. Stimmen diese zu, wird der Tausch vertraglich umgesetzt: Jeder Tauschpartner tritt in das Mietverhältnis des anderen ein, mit dessen Konditionen – Mietzins, Befristung, sonstige Vereinbarungen. Verweigert ein Vermieter die Zustimmung, kann sie im Verfahren ersetzt werden; zuständig ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle diese, sonst das Bezirksgericht.
Geprüft wird dabei, ob die Voraussetzungen vorliegen und ob dem Vermieter keine unzumutbaren Nachteile entstehen. Wesentlich ist die Rechtsfolge: Der eintretende Mieter übernimmt das bestehende Mietverhältnis, nicht ein neues. Er tritt also in einen möglicherweise sehr günstigen Altmietzins ein – genau darin liegt der wirtschaftliche Wert des Instruments. Vermieter haben umgekehrt kein Recht, den Mietzins aus Anlass des Tauschs anzuheben.
Für Vermieter ist der Tausch daher wenig attraktiv, für Mieter dagegen erheblich. Entsprechend ist mit Widerstand zu rechnen, und die Durchsetzung erfordert Geduld. Praktisch beginnt ein Tausch mit der Suche nach einem Partner. Mietervereinigungen, Gemeinden und Genossenschaften unterhalten teils Tauschbörsen; daneben erfolgt die Suche über einschlägige Plattformen und Aushänge.
Außerhalb des Vollanwendungsbereichs besteht kein gesetzliches Tauschrecht; ein Wechsel setzt dort die Zustimmung beider Vermieter voraus und wird als einvernehmliche Auflösung mit anschließendem Neuabschluss abgewickelt – mit dem Ergebnis, dass neue Konditionen gelten. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer. Zu unterscheiden ist der Wohnungstausch schließlich vom Eintrittsrecht naher Angehöriger, das den Fortbestand eines Mietverhältnisses nach dem Tod oder dem Auszug des Hauptmieters betrifft, sowie von der Untervermietung, bei der das Hauptmietverhältnis unverändert bestehen bleibt. Für Vermieter ist zu beachten, dass eine gänzliche Weitergabe der Wohnung außerhalb des gesetzlichen Tauschrechts einen Kündigungsgrund darstellen kann.