Ein Mietverhältnis zu kündigen ist für beide Seiten unterschiedlich schwer. Mieter brauchen bei unbefristeten Verträgen keinen Grund. Vermieter dürfen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur aus wenigen gesetzlichen Gründen kündigen, etwa bei Mietzinsrückstand, und müssen den Weg über das Gericht gehen. Häufiger endet ein Vertrag einvernehmlich.
Ausführlich erklärt
Die Kündigung beendet ein Dauerschuldverhältnis für die Zukunft. Im Mietrecht bestehen dabei erhebliche Unterschiede zwischen der Kündigung durch den Mieter und jener durch den Vermieter – ein Umstand, der die österreichische Rechtslage prägt. Der Mieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Frist aufkündigen, ohne einen Grund angeben zu müssen. Bei befristeten Verträgen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes besteht zusätzlich ein einseitiges Kündigungsrecht nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist jeweils zum Monatsletzten.
Der Vermieter hat dieses Recht bei befristeten Verträgen nicht; er ist an die vereinbarte Dauer gebunden. Für den Vermieter gelten im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes deutlich strengere Regeln. Er kann nur aus den im Gesetz abschließend aufgezählten wichtigen Gründen kündigen. Dazu zählen insbesondere qualifizierter Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands, unleidliches Verhalten, gänzliche Weitergabe der Wohnung, mangelnde regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken ohne schutzwürdiges Interesse sowie Eigenbedarf unter engen Voraussetzungen.
Bei mehreren dieser Gründe ist zusätzlich eine Interessenabwägung vorzunehmen. Formal erfolgt die Vermieterkündigung durch gerichtliche Aufkündigung. Der Mieter kann dagegen innerhalb einer kurzen Frist Einwendungen erheben; geschieht das, wird der Kündigungsgrund in einem Verfahren geprüft. Werden keine Einwendungen erhoben, wird die Aufkündigung rechtswirksam – ein Punkt, den Mieter unbedingt beachten sollten, weil die Frist knapp bemessen ist.
Wird der Kündigung stattgegeben und zieht der Mieter nicht aus, folgt ein Räumungsverfahren, wobei ein Räumungsaufschub gewährt werden kann. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei Geschäftsräumen in bestimmten Konstellationen – ist die Rechtslage anders: Dort kann die Kündigung freier gestaltet sein, wobei vertragliche Kündigungsverzichte ebenfalls zu beachten sind. Von der Kündigung zu unterscheiden ist die vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund, die eine sofortige Beendigung ohne Einhaltung von Fristen ermöglicht – etwa bei erheblicher Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der Wohnung. Ebenso zu unterscheiden ist die einvernehmliche Auflösung, bei der sich beide Seiten auf ein Ende einigen; sie ist in der Praxis der häufigste und meist günstigste Weg.
Für beide Seiten empfiehlt sich Schriftform mit Zustellnachweis. Und bei einer Vermieterkündigung ist rechtliche Beratung angebracht, weil das Verfahren formstreng ist und Fehler zur Abweisung führen. Für Mieter, die eine Aufkündigung erhalten, gilt: Fristen beachten, unverzüglich Beratung in Anspruch nehmen und keinesfalls einfach ausziehen, ohne die Rechtslage geprüft zu haben. Mietervereinigung und Arbeiterkammer bieten Erstberatung; in vielen Fällen lässt sich zumindest ein längerer Zeitraum oder eine Abgeltung erreichen.
Für Vermieter ist zu bedenken, dass Kündigungsverfahren lange dauern und im Ausgang unsicher sind. Eine einvernehmliche Auflösung gegen Abgeltung ist häufig der schnellere und kalkulierbarere Weg.