Räumung ist die Rückgabe des gemieteten Objekts an den Vermieter am Ende des Mietverhältnisses: Der Mieter muss seine Sachen entfernen und sämtliche Schlüssel zurückgeben. Übliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss er nicht beseitigen, darüber hinausgehende Schäden schon. Die Kaution ist samt Zinsen zurückzuzahlen, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen.
Ausführlich erklärt
Räumung bezeichnet die Rückgabe eines Mietgegenstands an den Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses. Geschuldet ist die geräumte Übergabe: Der Mieter hat das Objekt von seinen Sachen zu befreien und sämtliche Schlüssel zurückzustellen. Der geschuldete Zustand richtet sich nach dem Vertrag und dem Gesetz. Grundsätzlich ist der Mietgegenstand in jenem Zustand zurückzustellen, in dem er übernommen wurde – abzüglich der normalen, durch vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Abnutzung. Abgenutzte Bodenbeläge, vergilbte Wände und übliche Gebrauchsspuren sind daher kein Schaden und nicht zu ersetzen.
Zu beheben sind dagegen Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Vertragliche Verpflichtungen zur Neuausmalung oder Endreinigung sind gegenüber Verbrauchern häufig unwirksam, wenn sie pauschal und unabhängig vom tatsächlichen Zustand vereinbart wurden. Solche Klauseln finden sich dennoch regelmäßig in Verträgen. Ein eigenes Thema sind vom Mieter vorgenommene Veränderungen. Ob Einbauten zurückzubauen sind oder verbleiben dürfen, richtet sich nach dem Vertrag und danach, ob der Vermieter zugestimmt hat.
Für bestimmte werterhöhende Investitionen besteht im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ein Anspruch auf Investitionsersatz – dieser setzt allerdings eine rechtzeitige, nachweisliche Anzeige an den Vermieter voraus. Werden Gegenstände zurückgelassen, entsteht eine heikle Lage. Der Vermieter darf sie nicht ohne Weiteres entsorgen, weil sie im Eigentum des Mieters stehen. Üblich ist eine schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung zur Abholung, verbunden mit dem Hinweis auf die Folgen. Bleibt sie erfolglos, ist rechtliche Beratung angebracht; eine eigenmächtige Entsorgung kann Schadenersatzansprüche auslösen.
Praktisch entscheidend ist das Übergabeprotokoll. Es sollte Datum, Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, den Zustand der Räume samt Fotos, die Zahl der zurückgestellten Schlüssel sowie allfällige Beanstandungen festhalten und von beiden Seiten unterfertigt werden. Ohne Protokoll steht bei Auseinandersetzungen über Kaution und Schäden Aussage gegen Aussage. Die Kaution ist nach ordnungsgemäßer Rückgabe samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen. Zulässig ist die Verrechnung offener Mietzinse, ausstehender Betriebskosten und der Kosten für die Behebung tatsächlicher Schäden.
Zu bedenken ist ferner die Betriebskostenabrechnung: Sie erfolgt erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode, weshalb ein Teil der Kaution bis dahin einbehalten werden kann – die Höhe sollte in einem angemessenen Verhältnis stehen. Erfolgt die Räumung nicht freiwillig, bleibt dem Vermieter der Weg über eine Räumungsklage und die anschließende Räumungsexekution. Dieses Verfahren dauert Monate und verursacht Kosten – eine einvernehmliche Lösung ist fast immer die wirtschaftlichere Variante. Für Mieter empfiehlt sich, den Auszug rechtzeitig zu planen: Termin mit dem Vermieter vereinbaren, Zählerstände ablesen, Kleinschäden vorab beheben und sämtliche Schlüssel bereitstellen. Wer die Wohnung ordentlich übergibt, verkürzt die Diskussion über die Kaution erheblich.