Schäden an der Bausubstanz deckt die Gebäudeversicherung ab, etwa durch Feuer, Sturm oder Wasser aus geplatzten Leitungen. Bewegliche Einrichtung gehört zur Haushaltsversicherung. Elementarschäden wie Hochwasser sind oft nur eingeschränkt oder gar nicht gedeckt. Ist die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt, kürzt der Versicherer die Leistung anteilig, auch bei Teilschäden.
Ausführlich erklärt
Die Gebäudeversicherung deckt Schäden an der baulichen Substanz einer Immobilie. Sie ist die wichtigste Sachversicherung für Eigentümer und in der Praxis auch deshalb unverzichtbar, weil finanzierende Banken ihren Abschluss regelmäßig zur Bedingung machen. Zum Standardumfang zählen üblicherweise Feuer einschließlich Blitzschlag und Explosion, Leitungswasser samt Rohrbruch und Frostschäden, Sturm und Hagel sowie Glasbruch. Versichert ist das Gebäude mit seinen fest verbundenen Bestandteilen – Mauerwerk, Dach, Fenster, Türen, Installationen, fest eingebaute Sanitärobjekte und Heizung. Bewegliche Einrichtung fällt dagegen unter die Haushaltsversicherung, die von Bewohnern selbst abzuschließen ist.
Ein zentrales Thema sind Elementarschäden. Hochwasser, Überschwemmung, Rückstau, Erdrutsch, Lawinen und Schneedruck sind im Grunddeckungsumfang oft nur eingeschränkt oder gar nicht enthalten. Zusatzdeckungen sind erhältlich, jedoch mit Summenbegrenzungen und – in ausgewiesenen Gefahrenzonen – teils gar nicht oder nur zu erhöhten Prämien. Wer ein Objekt in gefährdeter Lage erwirbt, sollte die Versicherbarkeit daher vor dem Kauf klären; sie ist ein realer Wertfaktor. Der häufigste Fehler ist die Unterversicherung.
Ist die Versicherungssumme niedriger als der tatsächliche Wiederaufbauwert, kürzt der Versicherer die Leistung im selben Verhältnis – und zwar auch bei Teilschäden. Da Baukosten über die Jahre steigen, veraltet eine einmal festgelegte Summe rasch. Abhilfe schaffen Verträge mit Wertanpassung und ein Unterversicherungsverzicht, der bei korrekter Angabe der Bemessungsgrundlagen zugesagt wird. Nach Um- oder Zubauten ist die Summe anzupassen. Weitere Punkte, die geprüft werden sollten: Selbstbehalte, Deckung für Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen, Mitversicherung von Nebengebäuden und Außenanlagen, Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes, grobe Fahrlässigkeit sowie Obliegenheiten bei längerem Leerstand – etwa die Verpflichtung zu regelmäßigen Kontrollen oder zum Absperren der Wasserzufuhr.
Verstöße gegen solche Obliegenheiten führen regelmäßig zu Leistungskürzungen. Bei Wohnungseigentum wird die Versicherung von der Eigentümergemeinschaft für die gesamte Liegenschaft abgeschlossen und über die Hausverwaltung verwaltet. Schäden im Wohnungsinneren sind je nach Deckung teils mitversichert. Eine Schadensmeldung sollte daher immer parallel an Verwaltung und Versicherer erfolgen. Mietrechtlich sind die Prämien für Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes überwälzbare Betriebskosten; weitere Versicherungen nur unter zusätzlichen Voraussetzungen.
Ist die Immobilie belastet, verlangt die finanzierende Bank meist eine Vinkulierung: Leistungen werden dann nur mit ihrer Zustimmung ausbezahlt, damit die Sicherheit erhalten bleibt. Für die Praxis empfiehlt sich, den Vertrag alle paar Jahre zu überprüfen – auf Versicherungssumme, Deckungsumfang, Selbstbehalte und neue Risiken wie Photovoltaik oder Wallbox. Viele Polizzen stammen aus einer Zeit, in der weder Starkregenereignisse noch Haustechnik dieser Art eine Rolle spielten. Bei einem Eigentümerwechsel geht die Versicherung des Gebäudes grundsätzlich auf den Erwerber über; beide Seiten haben unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsrecht. Der Versicherungsschutz sollte daher zum Übergabezeitpunkt ausdrücklich geklärt werden.