Wird eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit eingesetzt, trägt die Bank ein Pfandrecht ins Grundbuch ein. Sie rechnet dabei mit einem vorsichtigen Beleihungswert, der unter dem Marktwert liegt. Je kleiner der Kreditanteil daran, desto besser der Zinssatz. Eingetragene Wohn- oder Fruchtgenussrechte können den Beleihungswert deutlich drücken.
Ausführlich erklärt
Beleihung bezeichnet die Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für einen Kredit. Die Bank erhält dabei ein Pfandrecht an der Liegenschaft, das im Lastenblatt des Grundbuchs eingetragen wird. Kommt der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Gläubiger die Verwertung betreiben und sich aus dem Erlös befriedigen. Diese dingliche Absicherung ist der Grund, warum Immobilienkredite deutlich günstiger sind als unbesicherte Konsumkredite.
Der Ablauf beginnt mit der Bewertung. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert, der bewusst vorsichtiger angesetzt wird als der aktuelle Marktwert: Er soll jenen Wert abbilden, der auch bei ungünstiger Marktlage über die gesamte Kreditlaufzeit voraussichtlich erzielbar ist. Spekulative Elemente, kurzfristige Preisspitzen und schwer verwertbare Sonderausstattungen bleiben außer Ansatz. Auf diesen Beleihungswert wird eine Beleihungsgrenze angewendet – jener Anteil, bis zu dem die Bank bereit ist zu finanzieren.
Daraus ergibt sich der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Kreditbetrag zu Beleihungswert. Er ist eine der wichtigsten Stellschrauben für die Konditionen: Je niedriger der Auslauf, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser der Zinssatz. Ein hoher Auslauf führt zu Aufschlägen, zusätzlichen Sicherheiten oder zur Ablehnung. Genau deshalb wirkt sich jeder zusätzliche Euro Eigenmittel doppelt aus – er senkt sowohl die Kreditsumme als auch den Zinssatz.
Bedeutsam ist der Rang im Grundbuch. Wer im ersten Rang steht, wird im Verwertungsfall vorrangig befriedigt; nachrangige Gläubiger erhalten nur, was übrig bleibt. Deshalb verlangen Banken üblicherweise den ersten Rang und akzeptieren nachrangige Positionen nur mit Aufschlägen. Bestehende Eintragungen wie Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Dienstbarkeiten oder Belastungs- und Veräußerungsverbote können die Verwertbarkeit einschränken und damit den Beleihungswert erheblich mindern – auch dann, wenn sie den Marktwert kaum berühren.
Zur Beleihung gehören eigene Nebenkosten: die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht, die Kosten der Pfandbestellungsurkunde samt Beglaubigung sowie allfällige Schätzkosten. Diese Positionen erhöhen den Finanzierungsbedarf und sind in der Eigenmittelplanung zu berücksichtigen. Bei vermieteten Objekten sind sie steuerlich sofort abzugsfähige Werbungskosten und nicht Teil der Anschaffungskosten. Auch bestehende Immobilien lassen sich beleihen, etwa zur Finanzierung einer Sanierung, eines Zweitobjekts oder anderer Vorhaben.
Ist ein früherer Kredit getilgt, das Pfandrecht aber noch nicht gelöscht, kann unter Umständen die freigewordene Rangstelle genutzt werden – ein Detail, das Kosten spart und im Gespräch mit der Bank angesprochen werden sollte. Vor jeder Beleihung empfiehlt sich ein aktueller Grundbuchsauszug samt Prüfung des Lastenblatts, damit klar ist, welche Rechte bereits eingetragen sind und in welchem Rang die neue Sicherheit zu liegen käme. Ebenso lohnt der Vergleich mehrerer Institute, weil sich Beleihungswertermittlung und Grenzen zwischen den Banken durchaus unterscheiden.