Wer umschuldet, löst einen laufenden Kredit durch einen neuen ab, meist bei einer anderen Bank und zu besseren Konditionen. Typischer Anlass ist das Ende einer Fixzinsbindung. Dagegen zu rechnen sind die Wechselkosten, vor allem die Eintragungsgebühr im Grundbuch, die bei kleinen Restschulden und kurzer Restlaufzeit den Zinsvorteil auffressen.
Ausführlich erklärt
Umschuldung bezeichnet die Ablösung eines bestehenden Kredits durch einen neuen – meist bei einem anderen Institut und zu besseren Konditionen. Bei Immobilienfinanzierungen mit langen Laufzeiten kann das erhebliche Beträge sparen, verursacht aber Kosten, die in die Rechnung gehören. Der typische Anlass ist das Ende einer Fixzinsbindung. Dort verbleibt eine Restschuld, die neu zu konditionieren ist; wer nur das Angebot der eigenen Bank abwartet, verhandelt aus schwächerer Position. Empfehlenswert ist, sechs bis zwölf Monate vor Ablauf aktiv zu werden und mehrere Angebote einzuholen.
Weitere Anlässe sind eine deutlich verbesserte Bonität, ein gesunkener Beleihungsauslauf durch Tilgung oder Wertsteigerung sowie der Wunsch nach anderer Struktur – etwa von variabel auf fix. Auf der Kostenseite sind mehrere Positionen zu berücksichtigen. Bei Fixzinsvereinbarungen kann die bisherige Bank eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung verlangen; ihre Höhe ist gesetzlich begrenzt. Hinzu kommen die Kosten der Besicherung beim neuen Institut: Pfandbestellungsurkunde, Beglaubigung, Eingabengebühr und – als größter Posten – die Eintragungsgebühr in Höhe von 1,2 Prozent des einzutragenden Betrags. Ferner die Löschung des bisherigen Pfandrechts samt Gebühr sowie allfällige Bearbeitungsentgelte.
Genau diese Nebenkosten entscheiden häufig über die Sinnhaftigkeit. Bei kleineren Restschulden und kurzer Restlaufzeit zehren sie den Zinsvorteil auf; bei größeren Beträgen und langer Restlaufzeit überwiegt der Vorteil deutlich. Eine einfache Rechnung genügt: Zinsersparnis über die verbleibende Laufzeit gegenüber der Summe aller Wechselkosten. Ein wesentlicher Hebel liegt in der Nutzung einer bestehenden Höchstbetragshypothek. Ist der eingetragene Rahmen ausreichend und lässt sich die Rangstelle für das neue Institut nutzen, entfällt die neuerliche Eintragungsgebühr.
Das ist nicht in jeder Konstellation möglich, sollte aber geprüft werden, weil es die Rechnung erheblich verändert. Alternativ kommt eine Vorrangeinräumung oder die Nutzung einer angemerkten Rangordnung in Betracht. Praktisch verläuft die Umschuldung ähnlich einer Neufinanzierung: Bonitätsprüfung, Objektbewertung, Kreditvertrag, Pfandbestellungsurkunde und Grundbuchsgesuch. Die bisherige Bank stellt gegen Zahlung eine Löschungsquittung aus. Die Abwicklung übernimmt ein Rechtsanwalt oder Notar; Zeitbedarf sind mehrere Wochen.
Zu vergleichen sind die Angebote ausschließlich über den effektiven Jahreszinssatz, bei identischem Betrag, identischer Laufzeit und identischer Tilgungsstruktur. Zu prüfen sind ergänzend die Regelungen zu Sondertilgungen und zur vorzeitigen Rückzahlung – ein niedrigerer Zinssatz bei ungünstigeren Bedingungen kann über die Laufzeit teurer sein. Ein Nebeneffekt der Umschuldung ist die Möglichkeit, die Struktur anzupassen: Laufzeit verkürzen, Tilgung erhöhen, von variabel auf fix wechseln oder mehrere Kredite zusammenführen. Wer ohnehin wechselt, sollte diese Gestaltungsmöglichkeiten mitbedenken – der Aufwand fällt ohnehin an. Für Eigentümer, die keinen Wechsel anstreben, ist die Einholung eines Fremdangebots dennoch nützlich: Es verbessert die Verhandlungsposition gegenüber der eigenen Bank, die einen Kunden selten ohne Gegenangebot ziehen lässt.