Vorfälligkeitsentschädigung ist der deutsche Begriff für die Entschädigung, die eine Bank bei vorzeitiger Rückzahlung verlangen darf. Sie fällt bei Fixzinsbindung an, bei variabel verzinsten Krediten grundsätzlich nicht. In Österreich begrenzt das Gesetz sie bei Verbraucherkrediten der Höhe nach, anders als in Deutschland. Vor einem Verkauf lohnt die Nachfrage.
Ausführlich erklärt
Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Begriff des deutschen Sprachgebrauchs für jenen Betrag, den eine Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eines Kredits verlangt. In Österreich spricht man von einer Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung; die rechtliche Ausgestaltung unterscheidet sich erheblich, weshalb deutsche Rechner und Ratgeber hier nicht anwendbar sind. Der Ausgangspunkt ist das Recht auf vorzeitige Rückzahlung. Verbraucher können einen Hypothekar- oder Immobilienkredit jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen.
Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Zu unterscheiden sind zwei Konstellationen. Bei variabel verzinsten Krediten ist eine Entschädigung grundsätzlich nicht vorgesehen – die Bank kann den Betrag zum jeweils geltenden Zinssatz wieder ausleihen und erleidet keinen Nachteil. Bei Fixzinsvereinbarungen kann die Bank dagegen eine Entschädigung verlangen, weil sie sich für die Bindungsdauer refinanziert hat.
Wesentlich ist die gesetzliche Begrenzung. Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz sieht Obergrenzen vor: Die Entschädigung darf einen bestimmten Prozentsatz des vorzeitig zurückgezahlten Betrags nicht überschreiten, wobei ein niedrigerer Satz gilt, wenn zwischen Rückzahlung und Ende der Zinsbindung weniger als ein Jahr liegt. Zusätzlich darf sie den Zinsbetrag nicht übersteigen, den der Verbraucher im Zeitraum zwischen Rückzahlung und Ende der Bindung gezahlt hätte. Damit ist die Belastung kalkulierbar – ein wesentlicher Unterschied zur deutschen Rechtslage, in der die Berechnung dem tatsächlichen Zinsschaden folgt und deutlich höhere Beträge erreichen kann.
Praktisch relevant wird die Frage in mehreren Situationen: beim Verkauf der Immobilie innerhalb der Bindungsdauer, bei einer Umschuldung zu günstigeren Konditionen und bei außerplanmäßigen Rückzahlungen aus einem Zufluss. Für die Verkaufskalkulation gehört die Position daher berücksichtigt. Wer innerhalb einer Fixzinsbindung verkauft, sollte den Betrag vorab bei der Bank erfragen – gemeinsam mit dem offenen Saldo, der für die Lastenfreistellung ohnehin benötigt wird. Für die Vertragsgestaltung empfiehlt sich, vor Abschluss zu klären, ob und in welchem Umfang Sondertilgungen ohne Entschädigung möglich sind.
Viele Institute räumen jährliche Freibeträge ein; das ist verhandelbar und sollte schriftlich festgehalten werden. Bei Krediten an Unternehmer gelten die Verbraucherschutzbestimmungen nicht; dort richtet sich die Entschädigung nach der vertraglichen Vereinbarung. Zu beachten bleibt, dass gesetzliche Sätze durch Novellen angepasst werden können. Vor einer konkreten Berechnung ist daher der aktuelle Stand zu prüfen, und die Auskunft der Bank sollte schriftlich eingeholt werden.
Zu unterscheiden ist die Entschädigung von den Kosten der Lastenfreistellung – Löschungsgebühr und allfälliges Bearbeitungsentgelt –, die unabhängig davon anfallen. Beide Positionen gehören gemeinsam in die Verkaufskalkulation. Für die Entscheidung zwischen Fixzins und variabler Verzinsung ist die Regelung ein Argument: Wer einen Verkauf innerhalb der Bindungsdauer für möglich hält, sollte die Höhe der Entschädigung kennen und in die Abwägung einbeziehen.