Beim Crowdinvesting sammeln viele Anleger über eine Online-Plattform Geld für ein Immobilienprojekt. Sie werden dabei meist nicht Miteigentümer, sondern Geldgeber mit nachrangigem Darlehen: Im Pleitefall kommen zuerst die Bank und andere Gläubiger zum Zug. Die hohe Rendite ist der Preis für dieses Risiko, ein Totalverlust ist möglich.
Ausführlich erklärt
Beim Immobilien-Crowdinvesting stellen viele Anleger über eine Online-Plattform gemeinsam Kapital für ein Immobilienprojekt bereit. Beworben wird es meist mit vergleichsweise hohen Renditen, niedrigen Mindestbeträgen und kurzen Laufzeiten. Entscheidend ist die rechtliche Ausgestaltung. In aller Regel handelt es sich nicht um eine Beteiligung am Eigentum der Immobilie, sondern um ein qualifiziertes Nachrangdarlehen an die Projektgesellschaft.
Der Anleger wird damit Gläubiger, nicht Miteigentümer – und zwar ein nachrangiger: Im Insolvenzfall werden zuerst die Bank und die übrigen Gläubiger befriedigt; erst danach, wenn etwas übrig bleibt, die Crowd. Zudem enthält die Nachrangklausel regelmäßig eine vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre, wonach die Rückzahlung nicht verlangt werden kann, solange sie eine Insolvenz auslösen würde. Daraus folgt die zentrale Einordnung: Die höhere Rendite ist die Vergütung für ein deutlich höheres Risiko, nicht ein besseres Geschäft. Ein Totalverlust ist möglich und in mehreren Fällen auch eingetreten.
Anders als bei einer eigenen Immobilie steht kein Sachwert dahinter, auf den zugegriffen werden könnte, und anders als bei einer Bankfinanzierung besteht keine grundbücherliche Besicherung. Rechtlich fallen solche Angebote je nach Ausgestaltung und Volumen unter das Alternativfinanzierungsgesetz oder das Kapitalmarktrecht. Je nach Schwellenwert sind unterschiedlich ausführliche Informationsdokumente zu erstellen; unterhalb bestimmter Grenzen entfällt die Prospektpflicht. Eine behördliche Prüfung der Wirtschaftlichkeit des Projekts findet in keinem Fall statt.
Zur Prüfung gehören daher mehrere Fragen. Wer ist der Projektträger, welche Referenzprojekte bestehen, und wie ist die Kapitalausstattung – ein Blick ins Firmenbuch beantwortet vieles. Wie ist die Finanzierungsstruktur aufgebaut: Wie hoch sind Eigenmittel, Bankfinanzierung und Crowd-Anteil? Je dünner die Eigenmittel, desto größer das Risiko.
Welche Sicherheiten bestehen tatsächlich – und was bedeutet die Nachrangigkeit konkret? Wie realistisch sind Zeitplan und kalkulierte Verkaufspreise? Und was geschieht bei Verzögerung: Bestehen Verlängerungsoptionen, und wer trägt deren Kosten? Praktisch bewährt sich der Grundsatz der Streuung: Nur ein kleiner Teil des Vermögens sollte in solche Anlagen fließen, und dieser Teil auf mehrere Projekte verteilt.
Beträge, die kurzfristig benötigt werden, sind ungeeignet, weil eine vorzeitige Rückgabe regelmäßig nicht möglich ist. Steuerlich handelt es sich bei Zinsen aus Nachrangdarlehen um Einkünfte aus Kapitalvermögen, die zu erklären sind; ein automatischer Kapitalertragsteuerabzug findet nicht in jedem Fall statt. Für wen ist das Modell geeignet? Für Anleger, die das Risiko verstehen, die Beträge entbehren können und bewusst eine unternehmerische Beteiligung eingehen – nicht als Ersatz für eine sichere Veranlagung.
Abzugrenzen sind andere Formen der indirekten Immobilienanlage. Offene Immobilienfonds erwerben Objekte im eigenen Bestand und unterliegen aufsichtsrechtlichen Vorgaben; Immobilienaktien beteiligen am Eigenkapital börsennotierter Gesellschaften. Beide sind reguliert und liquider, bieten aber keine vergleichbaren Renditeversprechen.