Wer eine Immobilienaktie kauft, erwirbt einen Anteil an einer börsennotierten Gesellschaft, die Immobilien entwickelt, vermietet und verwaltet. Schon kleine Beträge genügen, der Verkauf gelingt börsentäglich. Dafür schwanken die Kurse stark, und über An- und Verkäufe entscheidet das Management. Hohe Verschuldung ist das größte Risiko.
Ausführlich erklärt
Eine Immobilienaktie ist ein Anteil an einer börsennotierten Gesellschaft, deren Geschäft in Entwicklung, Vermietung und Verwaltung von Immobilien besteht. Sie ermöglicht es, mit vergleichsweise kleinen Beträgen indirekt in Immobilien zu investieren, ohne selbst ein Objekt zu erwerben. Der wesentliche Unterschied zum Direktinvestment liegt in der Liquidität. Aktien sind börsentäglich handelbar, während der Verkauf einer Immobilie Monate dauert. Zugleich entfallen Verwaltung, Instandhaltung, Mieterwechsel und Klumpenrisiko: Eine Gesellschaft hält typischerweise ein diversifiziertes Portfolio über mehrere Objekte, Nutzungsarten und Standorte.
Dem stehen zwei Nachteile gegenüber. Erstens die Kursvolatilität: Immobilienaktien schwanken deutlich stärker als die zugrunde liegenden Objektwerte, weil sie an Aktienmärkten gehandelt werden und auf Zinsänderungen, Konjunkturerwartungen und allgemeine Marktstimmung reagieren. Zweitens der Kontrollverlust – über Ankäufe, Verkäufe, Finanzierung und Ausschüttungen entscheidet das Management. Zur Bewertung dient vor allem der Substanzwert je Aktie, im Fachjargon Net Asset Value. Er ergibt sich aus dem Marktwert der Immobilien abzüglich der Verbindlichkeiten.
Notiert die Aktie darunter, spricht man von einem Abschlag, darüber von einem Aufschlag. Abschläge treten typischerweise in Phasen steigender Zinsen oder allgemeiner Skepsis gegenüber Immobilienbewertungen auf. Ergänzend werden operative Kennzahlen herangezogen, insbesondere das laufende Ergebnis aus der Vermietung, die Leerstandsquote, die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge und der Verschuldungsgrad. Genau der Verschuldungsgrad ist der wichtigste Risikofaktor. Immobiliengesellschaften arbeiten mit erheblichem Fremdkapital; steigende Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten und drücken zugleich die Bewertung der Objekte.
Dieser doppelte Effekt hat in Zinswendephasen zu drastischen Kursrückgängen geführt. International sind Immobilienaktien häufig als steuerlich begünstigte Vehikel organisiert, die einen Großteil der Erträge ausschütten müssen. Österreich kennt kein eigenes derartiges Regime; hier bestehen börsennotierte Immobiliengesellschaften in Form von Aktiengesellschaften, die der allgemeinen Körperschaftsbesteuerung unterliegen. Ausschüttungen und Kursgewinne werden beim Anleger nach den Regeln für Kapitalvermögen besteuert. Zu unterscheiden ist die Immobilienaktie vom offenen Immobilienfonds, der nicht an der Börse gehandelt wird, dessen Anteilspreis sich an Gutachtenwerten orientiert und der eigenen Regeln zu Rückgabe und Liquidität unterliegt.
Für Anleger empfiehlt sich, Immobilienaktien als Aktien zu behandeln – mit entsprechender Streuung und Zeithorizont – und nicht als Ersatz für ein Direktinvestment. Beide Formen verhalten sich unterschiedlich und erfüllen im Portfolio verschiedene Rollen. Wer laufende Ausschüttungen sucht, achtet auf Dividendenpolitik und Ausschüttungsquote; wer Wertentwicklung sucht, auf Portfolioqualität und Verschuldungsgrad. Für die Beurteilung einer konkreten Gesellschaft lohnt der Blick in die Geschäftsberichte: Zusammensetzung des Portfolios nach Nutzungsarten und Standorten, Leerstandsquote, Restlaufzeiten der Mietverträge, Fälligkeitsstruktur der Finanzierungen und Bewertungsannahmen der Gutachter. Diese Angaben sagen mehr über das Risiko aus als der aktuelle Kurs oder die Entwicklung der vergangenen Monate.