Wie viel Geld beim konkreten Kauf selbst aufzubringen ist, zeigt der Eigenmittelanteil. Er besteht aus den Kaufnebenkosten und aus der Lücke zwischen Kaufpreis und dem Betrag, den die Bank finanziert. Weil die Bank vom vorsichtig geschätzten Beleihungswert ausgeht, fällt diese Lücke oft größer aus als erwartet.
Ausführlich erklärt
Der Eigenmittelanteil ist jener Betrag, den ein Käufer bei einem konkreten Vorhaben tatsächlich selbst aufbringen muss. Er wird häufig als Prozentsatz des Kaufpreises kommuniziert, was zu Fehleinschätzungen führt – denn die maßgebliche Rechnung setzt sich aus zwei getrennten Komponenten zusammen. Die erste Komponente sind die Kaufnebenkosten. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht, die Kosten der Vertragserrichtung samt Beglaubigung und Treuhandabwicklung sowie – falls ein Makler eingeschaltet war – dessen Provision.
Hinzu kommen die Kosten der Finanzierungsbesicherung: Eintragungsgebühr für das Pfandrecht, Errichtung der Pfandbestellungsurkunde, allfällige Schätzkosten und Bearbeitungsentgelte. In Summe ergibt sich ein spürbarer Aufschlag auf den Kaufpreis, der praktisch nie mitfinanziert wird, weil ihm kein verwertbarer Gegenwert gegenübersteht. Die zweite Komponente ist die Differenz zwischen Kaufpreis und dem Betrag, den die Bank zu finanzieren bereit ist. Dieser Betrag ergibt sich aus dem Beleihungswert – der vorsichtig ermittelt wird und unter dem Marktwert liegt – multipliziert mit der Beleihungsgrenze.
Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Beleihungswert, vergrößert sich die Lücke entsprechend. Genau diese Konstellation lässt Finanzierungen häufig kurz vor Vertragsabschluss scheitern: Der Käufer hat den Eigenmittelanteil vom Kaufpreis gerechnet, die Bank rechnet vom Beleihungswert. Ein häufiger Fehler ist außerdem, die Eigenmittel bis zum letzten Euro einzusetzen. Nach dem Kauf fallen weitere Ausgaben an: Umzug, Küche, Einrichtung, kleinere Adaptierungen, bei Bestandsobjekten häufig sofortige Instandsetzungen.
Eine Reserve von einigen Monatsausgaben sollte erhalten bleiben, weil eine Immobilie nicht kurzfristig liquidierbar ist und ein Kontorahmen als Notlösung teuer wird. Bei Bauvorhaben kommt eine zeitliche Dimension hinzu. Eigenmittel werden von Banken oft zuerst abgerufen, bevor Kreditmittel fließen. Zusätzlich sind während der Bauphase Zinsen auf bereits ausbezahlte Teilbeträge zu tragen, während gegebenenfalls noch Miete anfällt.
Diese Doppelbelastung gehört in die Planung. Praktisch empfiehlt sich, den Eigenmittelbedarf als Summe zu rechnen: Nebenkosten plus Differenz zum finanzierbaren Betrag plus Einrichtungs- und Adaptierungsbudget plus Liquiditätsreserve. Erst diese Zahl beantwortet die Frage, welcher Kaufpreis realistisch darstellbar ist. Empfehlenswert ist daher, das Finanzierungsgespräch vor der Objektsuche zu führen.
Eine Finanzierungsbestätigung schafft nicht nur Klarheit über das eigene Budget, sondern verbessert auch die Verhandlungsposition, weil Verkäufer Abschlusssicherheit hoch bewerten. Ein nützlicher Prüfschritt vor der Objektsuche ist, den maximal tragbaren Kaufpreis rückwärts zu rechnen: Von der monatlich leistbaren Rate über Laufzeit und Zinssatz zur Kreditsumme, dann Eigenmittel abzüglich Nebenkosten und Reserve addieren. Das Ergebnis ist die realistische Preisobergrenze – und schützt davor, sich in Objekte zu verlieben, die außerhalb des Rahmens liegen. Diese Rechnung sollte gemeinsam mit der Bank erstellt und nicht bloß überschlagen werden.