Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf weitere Kosten an: Grunderwerbsteuer, die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch, Honorar für Vertrag und Abwicklung, oft eine Maklerprovision und die Kosten der Kreditbesicherung. Banken finanzieren diese Posten meist nicht mit, sie sind also zusätzlich aus Eigenmitteln aufzubringen.
Ausführlich erklärt
Kaufnebenkosten sind jene Aufwendungen, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie werden von Käufern regelmäßig unterschätzt und sind der häufigste Grund dafür, dass eine Finanzierung knapp wird. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie beträgt bei entgeltlichen Erwerben 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens jedoch des Grundstückswerts.
Für unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbe sowie innerhalb des begünstigten Familienverbands gilt ein günstigerer Stufentarif. Zweiter großer Posten ist die Eintragungsgebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch mit 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage. Wird die Immobilie finanziert, kommt die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht mit 1,2 Prozent des besicherten Betrags hinzu, ergänzt um eine pauschale Eingabengebühr je Grundbuchsgesuch. Dritter Block sind die Kosten der Vertragserrichtung und Abwicklung: Honorar des Rechtsanwalts oder Notars, Beglaubigungskosten, Treuhandgebühr, Grundbuchsabfragen und gegebenenfalls die Kosten einer Rangordnung.
Üblich ist ein Honorar im niedrigen Prozentbereich des Kaufpreises, häufig degressiv gestaltet. Vierter Block ist die Maklerprovision, sofern ein Makler eingeschaltet war. Die Höchstsätze regelt die Immobilienmaklerverordnung; beim Verkauf ist die Doppelmaklertätigkeit zulässig, sodass beide Seiten provisionspflichtig sein können. Hinzu kommen kleinere und projektabhängige Positionen: Schätzkosten der Bank, Kosten der Pfandbestellungsurkunde, allfällige grundverkehrsbehördliche Verfahren, bei Grundstücken Vermessungskosten und offene Aufschließungsabgaben, bei Bestandsobjekten die Kosten eines Bauzustandsgutachtens.
In Summe ergibt sich ein spürbarer Aufschlag auf den Kaufpreis. Entscheidend ist: Diese Positionen werden von Banken in aller Regel nicht mitfinanziert, weil ihnen kein verwertbarer Gegenwert gegenübersteht. Sie sind daher zusätzlich zum Eigenmittelanteil für den Kaufpreis aufzubringen. Die Verteilung ist Verhandlungssache, folgt aber üblichen Mustern.
Der Käufer trägt Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und die Kosten der Finanzierungsbesicherung. Der Verkäufer trägt die Kosten der Lastenfreistellung, insbesondere der Löschungserklärungen für seine Pfandrechte, sowie seine eigene Beratung. Abweichungen sollten im Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten werden. Steuerlich sind die Positionen unterschiedlich zu behandeln: Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr für das Eigentum und Vertragserrichtung sind bei vermieteten Objekten über die Abschreibung zu verteilen; Finanzierungsnebenkosten dagegen sofort abzugsfähig.
Eine getrennte Ausweisung in den Honorarnoten erleichtert diese Zuordnung. Für die Planung empfiehlt sich, die Nebenkosten von Beginn an als eigene Position zu führen und nicht als Rundungsposten zu behandeln. Wer den Eigenmittelbedarf als Summe aus Nebenkosten, der Differenz zwischen Kaufpreis und finanzierbarem Betrag sowie einer Liquiditätsreserve rechnet, erhält eine realistische Obergrenze für den Kaufpreis. Da Steuersätze und Gebühren durch Novellen angepasst werden können, empfiehlt sich vor einer Transaktion die Bestätigung des aktuellen Stands durch den Vertragserrichter.
Ein häufiger Irrtum besteht darin, die Nebenkosten pauschal mit einem Prozentsatz des Kaufpreises anzusetzen, ohne die tatsächlich anfallenden Positionen zu prüfen. Ob ein Makler eingeschaltet war, ob eine Finanzierung besichert wird und ob Begünstigungen im Familienverband greifen, verändert das Ergebnis erheblich.