Für die Eintragung ins Grundbuch verlangt das Gericht eine Gebühr: 1,1 Prozent für das Eigentumsrecht, 1,2 Prozent für das Pfandrecht der Bank. Innerhalb der Familie gilt auf Antrag eine günstigere Bemessungsgrundlage. Banken finanzieren diesen Posten meist nicht mit, er ist also aus Eigenmitteln zu zahlen.
Ausführlich erklärt
Die Eintragungsgebühr ist eine Gerichtsgebühr, die für die Einverleibung von Rechten im Grundbuch anfällt. Sie ist im Gerichtsgebührengesetz geregelt und zählt zu den Kaufnebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis aufzubringen sind. Zwei Eintragungen sind in der Praxis maßgeblich. Für die Einverleibung des Eigentumsrechts fällt eine Gebühr von 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage an.
Für die Einverleibung eines Pfandrechts, das der Absicherung der Finanzierung dient, beträgt sie 1,2 Prozent des Betrags, für den das Pfandrecht eingetragen wird. Hinzu kommt eine pauschale Eingabengebühr für die elektronische Einbringung des Grundbuchsgesuchs. Da Gebührensätze durch Novellen angepasst werden können, empfiehlt sich vor einer Transaktion die Bestätigung des aktuellen Stands durch den Vertragserrichter. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Wert des einzutragenden Rechts.
Beim Eigentumserwerb entspricht das im Regelfall dem Kaufpreis samt übernommener Lasten. Für Übertragungen innerhalb des begünstigten Familienkreises – etwa zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Lebensgefährten mit gemeinsamem Wohnsitz, Eltern und Kindern, Enkeln oder Geschwistern – sieht das Gesetz eine begünstigte Bemessungsgrundlage vor, die sich an einem pauschal ermittelten Grundstückswert orientiert und regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Diese Begünstigung gilt sowohl für entgeltliche als auch für unentgeltliche Übertragungen im Familienverband und muss im Gesuch geltend gemacht werden. Praktisch wichtig ist der Zeitpunkt.
Die Gebühr fällt an, wenn das Grundbuchsgesuch eingebracht wird – also am Ende der Abwicklung, aber unabhängig von der Finanzierung. Banken finanzieren diese Position in der Regel nicht mit, weil ihr kein verwertbarer Gegenwert gegenübersteht. Sie ist daher aus Eigenmitteln aufzubringen und gehört in jede Kaufkalkulation. Zur Einordnung: Die Eintragungsgebühr ist von der Grunderwerbsteuer zu unterscheiden, die eine Bundesabgabe ist und eigenen Regeln folgt.
Beide fallen beim Immobilienkauf nebeneinander an. Üblicherweise übernimmt der Vertragserrichter die Selbstberechnung und Abfuhr beider Beträge sowie die Einbringung des Grundbuchsgesuchs. Steuerlich zählt die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht zu den Anschaffungsnebenkosten und ist bei vermieteten Objekten über die Abschreibung zu verteilen, wobei sie im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufzuteilen ist. Die Gebühr für das Pfandrecht ist dagegen den Finanzierungskosten zuzuordnen und bei Vermietung sofort als Werbungskosten abzugsfähig.
Diese Trennung sollte bereits bei der Belegablage berücksichtigt werden. Ein praktischer Hinweis zur Löschung: Ist ein Kredit vollständig getilgt, bleibt das Pfandrecht im Grundbuch eingetragen, bis es aufgrund einer Löschungserklärung der Bank gelöscht wird. Auch dafür fällt eine Gebühr an. Manche Eigentümer belassen die Eintragung bewusst, um die Rangstelle für eine künftige Finanzierung nutzen zu können – ob das sinnvoll ist, sollte im Einzelfall mit der Bank besprochen werden.