Wer ein Kaufanbot unterschreibt, erklärt verbindlich, eine bestimmte Immobilie zu festgelegten Bedingungen zu kaufen. Nimmt der Verkäufer fristgerecht und unverändert an, ist der Kaufvertrag geschlossen. Deshalb gehören Kaufpreis, Übergabetermin, Bindungsfrist und vor allem ein Finanzierungsvorbehalt hinein, sonst bleibt die Bindung auch bestehen, wenn die Bank ablehnt.
Ausführlich erklärt
Das Kaufanbot ist die verbindliche schriftliche Erklärung eines Interessenten, eine bestimmte Immobilie zu festgelegten Bedingungen erwerben zu wollen. Nimmt der Verkäufer es fristgerecht und unverändert an, kommt der Kaufvertrag zustande – auch ohne notarielle Urkunde. Diese Wirkung wird von Käufern regelmäßig unterschätzt. Zum notwendigen Inhalt zählen die eindeutige Bezeichnung der Liegenschaft über Katastralgemeinde, Einlagezahl und gegebenenfalls Grundstücksnummer, bei Wohnungseigentum der Miteigentumsanteil und das zugeordnete Objekt, der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, der Übergabezeitpunkt, die Regelung der Nebenkosten, die Behandlung von Zubehör und Inventar sowie eine Bindungsfrist.
Ohne Bindungsfrist gilt eine den Umständen angemessene Überlegungszeit. Entscheidend sind die Bedingungen. Dringend zu empfehlen ist ein Finanzierungsvorbehalt: Das Anbot gilt nur, wenn bis zu einem bestimmten Datum eine verbindliche Finanzierungszusage über eine definierte Summe vorliegt. Ohne diesen Vorbehalt bleibt der Anbotsteller gebunden, auch wenn die Bank später ablehnt – mit dem Risiko, ein Angeld zu verlieren oder schadenersatzpflichtig zu werden.
Weitere sinnvolle Bedingungen betreffen die lastenfreie Übergabe, den positiven Ausgang einer Bauzustandsprüfung, die Vorlage bestimmter Unterlagen sowie – bei Grundstücken und in Tourismusgemeinden – eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung oder die Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzung. Vorsicht ist bei vorformulierten Maklerformularen geboten. Zu prüfen sind insbesondere überlange Bindungsfristen, Klauseln, die eine Provisionspflicht auch bei Nichtzustandekommen vorsehen, sowie Regelungen zum Angeld, die nicht klarstellen, unter welchen Voraussetzungen es zurückzustellen ist. Wer ein Angeld leistet, sollte es über ein Treuhand- oder Anderkonto abwickeln und niemals in bar übergeben.
Verbraucher genießen zusätzlichen Schutz. Das Konsumentenschutzgesetz sieht ein Rücktrittsrecht vor, wenn eine Vertragserklärung zum Erwerb eines Wohnungs- oder Hausbedarfs am selben Tag abgegeben wurde, an dem der Verbraucher das Objekt erstmals besichtigt hat. Weitere Rücktrittsrechte können bestehen, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde. Diese Fristen sind kurz und schriftlich zu wahren.
Abzugrenzen ist das Kaufanbot von der Reservierungsvereinbarung, bei der ein Betrag für die bloße Zurückhaltung eines Objekts kassiert wird. Solche Vereinbarungen sind gegenüber Verbrauchern rechtlich heikel und binden den Verkäufer meist ohnehin nicht. Für die Praxis gilt: Ein Anbot nie unter Zeitdruck und nie ohne Prüfung von Grundbuchsauszug, Lastenblatt und Objektunterlagen unterfertigen. Die kurze Durchsicht durch einen Rechtsanwalt oder Notar kostet wenig im Verhältnis zum Risiko.
Für Verkäufer ist das Kaufanbot ein nützliches Instrument, um Ernsthaftigkeit zu prüfen und in Bieterverfahren vergleichbare Angebote zu erhalten. Bewertet werden sollte dabei nicht allein der Preis, sondern auch die Abschlusssicherheit: Liegt eine Finanzierungsbestätigung vor, welche Bedingungen sind enthalten, und wie rasch kann abgewickelt werden? Ein etwas niedrigeres, aber bedingungsfreies Angebot ist häufig mehr wert als ein höheres mit offener Finanzierung.