Auf einem Anderkonto verwahrt ein Notar oder Rechtsanwalt fremdes Geld. Beim Immobilienkauf landet der Kaufpreis zuerst dort und geht erst an den Verkäufer, wenn die Eintragung des Käufers ins Grundbuch gesichert ist. Das schützt beide Seiten vor einer Vorleistung. Die Kosten trägt meist der Käufer.
Ausführlich erklärt
Ein Anderkonto ist ein Bankkonto, das ein Notar oder Rechtsanwalt nicht für eigene Zwecke, sondern treuhändig für fremde Gelder führt. Im Immobilienkauf ist es das zentrale Sicherungsinstrument: Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf das Anderkonto des Treuhänders, der ihn erst dann weiterleitet, wenn alle vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Der Grund für diese Konstruktion liegt in der zeitlichen Lücke zwischen Zahlung und Eigentumsübergang. Eigentum an einer Liegenschaft entsteht in Österreich erst mit der Einverleibung im Grundbuch, und diese kann Wochen bis Monate nach Vertragsunterfertigung erfolgen.
Ohne Treuhand müsste eine Seite in Vorleistung gehen: Entweder zahlt der Käufer, ohne Eigentümer zu sein, oder der Verkäufer überträgt, ohne Geld gesehen zu haben. Das Anderkonto löst diesen Interessenkonflikt. Der typische Ablauf beginnt mit dem Kaufvertrag und einer gesonderten Treuhandvereinbarung, in der die Auszahlungsbedingungen exakt definiert werden. Danach erlegt der Käufer den Kaufpreis, häufig kombiniert aus Eigenmitteln und einer Auszahlung der finanzierenden Bank.
Der Treuhänder prüft anschließend die Voraussetzungen: Vorliegen aller Unterschriften samt Beglaubigung, Einholung der Löschungserklärungen für einzutragende Lasten, allfällige grundverkehrsbehördliche Genehmigung, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach Entrichtung der Grunderwerbsteuer sowie die pfandrechtliche Absicherung der Käuferbank. Erst wenn die Einverleibung des Käufers lastenfrei gesichert ist, erfolgt die Auszahlung an den Verkäufer und an die abzulösenden Gläubiger. Zusätzliche Sicherheit bieten die Treuhandeinrichtungen der Berufsstände. Notarielle Treuhandschaften über bestimmten Betragsgrenzen sind im Treuhandregister des Notariats zu erfassen und über eigens dafür vorgesehene Bankverbindungen abzuwickeln; für Rechtsanwälte besteht ein vergleichbares Treuhandbuch samt Versicherungsdeckung.
Diese Systeme schützen die Beteiligten auch für den Fall einer Verfehlung des Treuhänders. Bei der Wahl des Vertragserrichters sollte daher darauf geachtet werden, dass die Abwicklung tatsächlich über ein registriertes Treuhandkonto läuft. Kostenseitig fallen für die Treuhandschaft ein gesondertes Entgelt sowie Kontospesen an. Diese Beträge sind Teil der Kaufnebenkosten und werden üblicherweise vom Käufer getragen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Im Verhältnis zum abgesicherten Betrag sind sie gering. Abzugrenzen ist das Anderkonto von einem gewöhnlichen Sparbuch oder einem privaten Treuhandarrangement zwischen den Vertragsparteien. Solche Konstruktionen bieten keinen vergleichbaren Schutz und sind im Insolvenz- oder Streitfall häufig wertlos. Ebenso wenig ratsam ist eine direkte Kaufpreiszahlung an den Verkäufer vor gesicherter Eintragung – auch dann nicht, wenn dieser vertrauenswürdig erscheint.
Das Risiko liegt weniger in der Person als in Pfandrechten, Exekutionen oder Rangordnungen, die kurzfristig eingetragen werden können. Ergänzend gehört zur sauberen Abwicklung eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung. Sie sichert dem Käufer den grundbücherlichen Rang für einen begrenzten Zeitraum und verhindert, dass zwischenzeitlich eingetragene Belastungen seinem Recht vorgehen. Anderkonto und Rangordnung greifen also ineinander: Das eine sichert das Geld, das andere den Rang im Grundbuch.