Due Diligence meint die gründliche Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf: Grundbuch, Bauakt, Bausubstanz, Betriebskosten, Steuern und mögliche Altlasten. Bei Eigentumswohnungen gehören Abrechnungen, Protokolle und Rücklagenstand dazu. Entscheidend ist die Reihenfolge: erst prüfen, dann bieten. Wer unter Marktdruck zuerst zusagt und danach prüft, verliert jede Verhandlungsposition.
Ausführlich erklärt
Due Diligence bezeichnet die systematische Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf. Der Begriff stammt aus dem angloamerikanischen Transaktionsrecht und beschreibt die gebotene Sorgfalt, mit der ein Erwerber sich über den Kaufgegenstand informiert. Bei institutionellen Transaktionen ist ein strukturiertes Verfahren Standard; für private Käufer gilt dieselbe Logik in kleinerem Maßstab. Üblicherweise werden mehrere Prüfbereiche unterschieden.
Die rechtliche Prüfung umfasst Grundbuchsauszug samt Lastenblatt, Urkundensammlung, Eigentumsverhältnisse und Verfügungsbefugnis, Dienstbarkeiten, Wohn- und Fruchtgenussrechte, Vorkaufsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, bei Wohnungseigentum zusätzlich Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag, Benützungsregelungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Bei vermieteten Objekten kommen sämtliche Bestandverträge mit Laufzeiten, Kündigungsverzichten, Wertsicherungsklauseln und Kautionen hinzu. Die technische Prüfung betrifft Bausubstanz und Haustechnik: Dach, Fassade, Fenster, Keller, Feuchtigkeit, Statik, Heizung, Elektro- und Sanitärinstallationen, Aufzug, Brandschutz und Energieausweis. Ergänzend ist der baurechtliche Konsens zu erheben – also der Abgleich des tatsächlichen Bestands mit Bauakt, Bewilligungen und Auflagen.
Konsenswidrigkeiten wie nicht bewilligte Dachbodenausbauten oder umgenutzte Räume gehören zu den häufigsten Funden. Die wirtschaftliche Prüfung wertet Mieterlöse, Betriebskostenabrechnungen, Verwaltungsverträge, Versicherungen, Rücklagenstand und anstehende Investitionen aus und übersetzt sie in eine belastbare Ertragsrechnung. Die steuerliche Prüfung klärt Grunderwerbsteuer, Umsatzsteueroption, Vorsteuerberichtigung, Abschreibungsbasis und die Folgen eines späteren Verkaufs. Die Umweltprüfung schließlich betrifft Altlastenverdacht, Bodenkontamination, Schadstoffe im Gebäude sowie Gefahrenzonen aus Hochwasser- oder Lawinengefährdung.
Für private Käufer lässt sich das auf eine handhabbare Liste verdichten: tagesaktueller Grundbuchsauszug, Einsicht in den Bauakt, Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen die Jahresabrechnungen und Versammlungsprotokolle der letzten drei bis fünf Jahre samt Rücklagenstand, ein Bauzustandsgutachten sowie eine schriftliche Auskunft der Gemeinde zu offenen Abgaben und Verfahren. Der Aufwand dafür liegt im niedrigen vierstelligen Bereich und steht in keinem Verhältnis zum abgesicherten Betrag. Zeitlich sollte die Prüfung vor Abgabe eines verbindlichen Anbots erfolgen. Ist das wegen Marktdruck nicht möglich, empfiehlt sich eine aufschiebende Bedingung: Das Anbot gilt nur, wenn die Prüfung innerhalb einer definierten Frist zu einem für den Käufer akzeptablen Ergebnis führt.
Ebenso üblich sind Finanzierungsvorbehalte. Die Ergebnisse fließen anschließend in die Preisverhandlung, in vertragliche Zusicherungen, in Kaufpreiseinbehalte oder in Rücktrittsrechte ein. Eine Prüfung, deren Erkenntnisse nicht in den Vertrag übersetzt werden, hat nur die halbe Wirkung. Typische Warnsignale, die eine vertiefte Prüfung auslösen sollten, sind: auffällig niedriger Preis ohne erkennbaren Grund, fehlende oder unvollständige Unterlagen, Abweichungen zwischen Plan und Bestand, ein Verkäufer, der auf rasche Unterfertigung drängt, Wohn- oder Fruchtgenussrechte im Lastenblatt, langjährige Bestandverträge mit sehr niedrigen Mieten sowie eine leere Erhaltungsrücklage bei sichtbarem Sanierungsbedarf.
Wichtig ist außerdem die Reihenfolge: Erst prüfen, dann bieten. Wer unter Marktdruck zuerst zusagt und danach prüft, verliert jede Verhandlungsposition.