Beim Wohnungskauf erwirbt man zugleich einen Anteil am Haus und die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft. Deshalb sind Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und der Rücklagenstand genauso zu prüfen wie die Wohnung selbst. Zu klären ist außerdem, ob Garten, Terrasse oder Stellplatz fest zugeordnet sind. Das Kaufanbot bindet bereits.
Ausführlich erklärt
Der Wohnungskauf folgt einem überschaubaren Ablauf, dessen sorgfältige Vorbereitung die meisten späteren Probleme vermeidet. Am Anfang steht das Budget. Maßgeblich ist die Gesamtinvestition: Kaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Treuhandgebühr, allfälliger Provision und der Kosten der Finanzierungsbesicherung. Diese Nebenkosten werden von Banken regelmäßig nicht mitfinanziert und sind aus Eigenmitteln aufzubringen.
Sinnvoll ist, von der leistbaren Rate über Laufzeit und Zinssatz zum darstellbaren Kreditbetrag zu rechnen und daraus die realistische Preisobergrenze abzuleiten – nicht umgekehrt. Die Besonderheit gegenüber dem Hauskauf ist die Eigentümergemeinschaft. Man erwirbt nicht nur eine Wohnung, sondern einen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft samt Mitgliedschaft in einer Gemeinschaft mit laufenden Beiträgen und gemeinsamen Entscheidungen. Entsprechend gehören deren Unterlagen zur Prüfung: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Jahresabrechnungen und Versammlungsprotokolle der letzten Jahre sowie eine aktuelle Bestätigung der Hausverwaltung über Rücklagenstand und offene Beitragsrückstände.
Aus diesen Unterlagen ergeben sich die entscheidenden Antworten: Welche Sanierungen stehen an, wie ist die Rücklage ausgestattet, wie hoch ist die monatliche Vorschreibung und wie ist sie gegliedert, wie arbeitet die Verwaltung, bestehen Konflikte? Offene Rückstände eines Voreigentümers sind eigens zu erfragen, weil daraus ein gesetzliches Vorzugspfandrecht der Gemeinschaft entstehen kann. Zu prüfen sind ferner die Zuordnung von Nebenflächen – ist der Gartenanteil, die Terrasse oder der Stellplatz als Zubehör-Wohnungseigentum zugeordnet oder beruht die Nutzung nur auf einem Sondernutzungsrecht? – sowie die im Vertrag festgelegte Widmung des Objekts, falls eine andere Nutzung beabsichtigt ist. Rechtlich sind ein tagesaktueller Grundbuchsauszug samt Lastenblatt und die zugrunde liegenden Urkunden einzusehen.
Bei baulichen Veränderungen ist der Bauakt mit dem tatsächlichen Bestand abzugleichen. Bei der Besichtigung lohnen ein zweiter Termin zu anderer Tageszeit sowie der Blick über die Wohnung hinaus: Stiegenhaus, Keller, Dachbereich, Tiefgarage, Außenanlagen. Das Kaufanbot ist bereits bindend; empfehlenswert sind aufschiebende Bedingungen wie ein Finanzierungsvorbehalt. Die Abwicklung erfolgt treuhändig über einen Rechtsanwalt oder Notar, der auch die Selbstberechnung der Steuern übernimmt und das Grundbuchsgesuch einbringt.
Eine angemerkte Rangordnung schützt in der Zwischenzeit. Bei der Übergabe sind Protokoll, Zählerstände, Schlüssel und Unterlagen zu übernehmen. Mit ihr gehen üblicherweise Nutzen, Lasten und Gefahr über – das Eigentum erst mit der Einverleibung. Steuerlich gehört die Frage einer späteren Hauptwohnsitzbefreiung bereits in die Planung, ebenso bei Anlageobjekten die Beurteilung von Vorsteuerabzug und Liebhaberei.
Für Anleger kommt die Prüfung der Ertragslage hinzu: Bei vermieteten Objekten sind Mieterliste, Rechtsgrundlage der Mietzinsbildung, Befristungen und Wertsicherung entscheidend, weil sie den Ertrag über die Haltedauer bestimmen und darüber, wann eine Einheit frei verfügbar wird. Eine vollständige Mieterliste sollte diese Angaben je Einheit ausweisen.