Bei der Übergabe wechselt eine Immobilie tatsächlich in die Hände des Käufers; Eigentümer wird er aber erst mit der Eintragung im Grundbuch. Ab der Übergabe gehen üblicherweise Erträge, laufende Kosten und Risiko über. Übergeben werden Schlüssel, Codes und Unterlagen, abgelesen werden sämtliche Zählerstände. Üblich ist sie nach vollständiger Kaufpreiszahlung.
Ausführlich erklärt
Die Übergabe ist der Zeitpunkt, zu dem eine Immobilie tatsächlich in den Besitz des Erwerbers wechselt. Sie ist vom Eigentumsübergang zu unterscheiden, der erst mit der Einverleibung im Grundbuch eintritt – zwischen beiden Zeitpunkten liegen häufig Wochen bis Monate. Rechtlich bedeutsam ist, dass mit der Übergabe üblicherweise Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Erwerber übergehen. Ab diesem Zeitpunkt stehen ihm die Erträge zu, er trägt die laufenden Kosten – Betriebskosten, Rücklagendotierung, Grundsteuer, Energie – und er trägt das Risiko eines zufälligen Untergangs oder einer Beschädigung. Der Kaufvertrag sollte den Stichtag ausdrücklich benennen und die Abgrenzung regeln, insbesondere die Aufteilung bereits gezahlter oder noch offener Betriebskosten.
Üblich ist, die Übergabe an die vollständige Kaufpreiszahlung zu knüpfen. Erfolgt sie früher, sollte vertraglich geregelt sein, was bei einem Scheitern der Abwicklung geschieht – der Verkäufer trägt dann das Risiko, dass ein Erwerber bereits nutzt, ohne bezahlt zu haben. Praktisch umfasst die Übergabe mehrere Schritte. Zu übergeben sind sämtliche Schlüssel – auch jene für Keller, Garage, Postkasten und Gemeinschaftsräume –, Codes für Torantriebe und Alarmanlagen sowie die Unterlagen: Pläne, Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise, Prüfbefunde, Energieausweis und bei Wohnungseigentum die Kontaktdaten der Hausverwaltung. Abzulesen und zu protokollieren sind die Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme; die Ummeldung bei den Versorgern ist zeitnah vorzunehmen.
Zu klären ist ferner der Versicherungsschutz. Bei einem Eigentümerwechsel geht die Gebäudeversicherung grundsätzlich auf den Erwerber über, wobei beide Seiten unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsrecht haben. Der Schutz sollte lückenlos sichergestellt sein; eine Haushaltsversicherung ist vom Erwerber selbst abzuschließen. Bei vermieteten Objekten kommt hinzu, dass Bestandverhältnisse kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehen – der Kauf beendet keine Miete. Zu übergeben sind daher Mietverträge, Kautionen samt Nachweis über deren Veranlagung, Betriebskostenabrechnungen und die Mieterkorrespondenz.
Die Mieter sind über den Eigentümerwechsel und die neue Zahlungsanweisung zu informieren. Der Zustand bei Übergabe ist der maßgebliche Bezugspunkt für die Gewährleistung. Mängel, die bei Übergabe vorhanden waren, sind erfasst; spätere Abnutzung nicht. Umso wichtiger ist die Dokumentation in einem Übergabeprotokoll. Empfehlenswert ist, die Übergabe bei Tageslicht durchzuführen, ausreichend Zeit einzuplanen und sämtliche Räume, Nebenflächen und technischen Anlagen gemeinsam zu begehen.
Kellerabteil, Garage, Dachboden und Gemeinschaftsräume werden dabei regelmäßig vergessen. Bei Bauträgerprojekten ist die Übergabe zugleich der Zeitpunkt der Mängelfeststellung. Ein Teil des Kaufpreises bleibt bis zur Behebung der protokollierten Mängel einbehalten – dieser Betrag sollte keinesfalls vorzeitig freigegeben werden. Bei vermieteten Objekten ist die Übergabe zusätzlich der Zeitpunkt, zu dem die Mieter zu informieren sind. Ohne Mitteilung zahlen sie weiterhin an den Verkäufer, was zu vermeidbaren Rückabwicklungen führt.