Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt oder sichergestellt ist und der Eintragung ins Grundbuch nichts entgegensteht. Heute ist sie selten: Anwalt oder Notar berechnen die Steuer selbst und führen sie ab, was Wochen an Wartezeit spart. Über den Zustand des Objekts sagt sie nichts.
Ausführlich erklärt
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Bestätigung des Finanzamts, dass gegen die grundbücherliche Eintragung eines Erwerbsvorgangs aus abgabenrechtlicher Sicht keine Bedenken bestehen. Sie belegt im Wesentlichen, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet oder sichergestellt ist. Hintergrund ist eine Absicherung des Abgabenanspruchs. Das Grundbuchsgericht darf ein Eigentumsrecht grundsätzlich nur einverleiben, wenn nachgewiesen ist, dass die Steuer beglichen wurde. Ohne diesen Nachweis wird das Grundbuchsgesuch abgewiesen.
In der Praxis ist die Bescheinigung allerdings zur Ausnahme geworden. Der Regelfall ist die Selbstberechnung durch den Parteienvertreter: Rechtsanwalt oder Notar berechnen die Grunderwerbsteuer selbst, melden den Vorgang elektronisch an das Finanzamt, führen die Steuer ab und erhalten dafür eine Selbstberechnungserklärung. Diese tritt an die Stelle der Unbedenklichkeitsbescheinigung und ermöglicht die unmittelbare Einbringung des Grundbuchsgesuchs. Verbunden ist damit regelmäßig auch die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer. Der Vorteil dieses Weges liegt im Zeitgewinn.
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung muss beim Finanzamt beantragt werden; bis zur Ausstellung vergehen Wochen, in denen die Abwicklung stillsteht. Bei der Selbstberechnung entfällt diese Wartezeit, was für alle Beteiligten – Käufer, Verkäufer und finanzierende Bank – von Bedeutung ist, weil die Freigabe des Kaufpreises an die gesicherte Einverleibung geknüpft ist. Erforderlich bleibt die Bescheinigung dort, wo keine Selbstberechnung erfolgt – etwa wenn Parteien ohne berufsmäßigen Vertreter agieren oder wenn der Vertragserrichter die Selbstberechnung nicht vornimmt. Dann ist der Erwerbsvorgang anzuzeigen, die Steuer wird vorgeschrieben, und nach Zahlung wird die Bescheinigung ausgestellt. Praktisch bedeutsam ist der Zusammenhang mit dem Zeitplan der gesamten Abwicklung.
Zwischen Vertragsunterfertigung und Einverleibung liegen ohnehin Wochen bis Monate, weil Löschungserklärungen, allfällige behördliche Genehmigungen und die Bearbeitung beim Grundbuchsgericht Zeit brauchen. Ein zusätzlicher Verfahrensschritt beim Finanzamt verlängert diesen Ablauf spürbar. Für Käufer folgt daraus die Empfehlung, die Abwicklung einem Rechtsanwalt oder Notar zu übertragen, der die Selbstberechnung vornimmt. Die Kosten dafür sind Teil des Vertragserrichtungshonorars und stehen dem Zeitgewinn sowie der Rechtssicherheit gegenüber. Zu unterscheiden ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung von anderen Bestätigungen, die im Zuge einer Abwicklung benötigt werden können – etwa einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Negativbestätigung oder einer Bestätigung der Gemeinde über offene Abgaben.
Diese betreffen andere Rechtsbereiche und sind gesondert einzuholen. Für Verkäufer ist relevant, dass mit der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer regelmäßig auch jene der Immobilienertragsteuer verbunden ist. Der Parteienvertreter behält den Betrag ein und führt ihn ab – die steuerliche Frage sollte daher vor der Vermarktung geklärt sein, insbesondere ob eine Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung greift. Zu beachten ist ferner, dass die Bescheinigung nur die abgabenrechtliche Seite betrifft. Sie sagt nichts über die zivilrechtliche Wirksamkeit des Vertrags, über bestehende Belastungen oder über den Zustand des Objekts aus.