Beim Hauskauf gibt es weder Eigentümergemeinschaft noch Hausverwaltung oder Rücklage: Für Substanz und Instandhaltung ist der Eigentümer allein verantwortlich. Vor dem Kauf lohnen ein Bauzustandsgutachten und der Blick in den Bauakt, denn nicht bewilligte Anbauten oder Dachausbauten erschweren später Finanzierung und Verkauf. Die Nebenkosten finanzieren Banken meist nicht mit.
Ausführlich erklärt
Der Hauskauf unterscheidet sich vom Wohnungskauf in mehreren Punkten: Es gibt keine Eigentümergemeinschaft, keine Hausverwaltung und keine Rücklage – die gesamte Verantwortung für Substanz und Instandhaltung liegt beim Eigentümer. Am Anfang steht das Budget. Maßgeblich ist nicht der Kaufpreis, sondern die Gesamtinvestition: zuzüglich Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Treuhandgebühr, allfälliger Provision und der Kosten der Finanzierungsbesicherung. Diese Nebenkosten werden von Banken regelmäßig nicht mitfinanziert.
Hinzu kommen absehbare Investitionen und eine Liquiditätsreserve. Bei den Unterlagen sind einzuholen: aktueller Grundbuchsauszug samt Lastenblatt und den zugrunde liegenden Urkunden, Pläne, Baubewilligung und Benützungsbewilligung beziehungsweise Fertigstellungsanzeige, Energieausweis, Prüfbefunde für Heizung, Elektro, Gas und Rauchfang, Unterlagen zu Photovoltaik oder Wärmepumpe sowie eine Aufstellung durchgeführter Sanierungen samt Jahr und Rechnungen. Ein zentraler Schritt ist die Konsensprüfung: Der Bauakt bei der Baubehörde zeigt, was bewilligt wurde. Weicht der tatsächliche Bestand davon ab – ausgebauter Dachboden, überdachte Terrasse, Wintergarten, Zubau –, liegt eine Konsenswidrigkeit vor, die Finanzierung und Wiederverkauf beeinträchtigt.
Vor dem Kauf ist zu klären, ob eine nachträgliche Legalisierung möglich ist und was sie kostet. Baulich empfiehlt sich ein Bauzustandsgutachten. Es beurteilt Dach und Eindeckung, Fassade und Sockelbereich, Fenster, Keller und Feuchtigkeit, Heizung und Installationen, Statik sowie – bei Objekten aus bestimmten Baujahren – mögliche Schadstoffe. Das Ergebnis ist zugleich die Grundlage einer bezifferten Verhandlungsposition.
Denken in Bauteilzyklen hilft: Dach, Fassade, Fenster und Haustechnik haben unterschiedliche Lebensdauern, und der Abgleich mit dem Zeitpunkt der letzten Erneuerung zeigt den Investitionsbedarf der kommenden zwei Jahrzehnte. Zum Grundstück gehören eigene Prüfpunkte: Grenzverlauf und Katasterart, Dienstbarkeiten und Leitungsrechte, ersessene Wegerechte durch Lokalaugenschein, Gefahrenzonen, Aufschließung, Zustand von Zufahrt, Einfriedung und Außenanlagen sowie – bei Ölheizung – der Zustand des Tanks. Rechtlich ist das Kaufanbot bereits bindend. Empfehlenswert sind aufschiebende Bedingungen: Finanzierungszusage, positives Bauzustandsgutachten, Vorlage bestimmter Unterlagen.
Die Abwicklung erfolgt treuhändig über einen Rechtsanwalt oder Notar, der auch die Selbstberechnung der Steuern übernimmt. Bei der Übergabe sind Protokoll, Zählerstände, sämtliche Schlüssel und die vollständigen Unterlagen zu übernehmen. Zu klären ist ferner der Übergang der Gebäudeversicherung – der Schutz sollte lückenlos sein. Steuerlich gehört die Frage einer späteren Hauptwohnsitzbefreiung bereits in die Planung – sie knüpft an Fristen, die sich durch die Reihenfolge von Nutzung, Auszug und Verkauf wahren oder verlieren lassen.
Für die Finanzierung ist zu bedenken, dass Banken bei Einfamilienhäusern in schwächeren Lagen zurückhaltender bewerten, weil der Käuferkreis kleiner ist. Der Beleihungswert kann daher deutlich unter dem Kaufpreis liegen, was den erforderlichen Eigenmittelanteil erhöht. Eine frühzeitige Abstimmung mit der Bank erspart Überraschungen im Zuge der Abwicklung.