Mit einem Suchauftrag beauftragt ein Interessent einen Makler, gezielt nach einem passenden Objekt zu suchen, statt auf Inserate zu warten. Das öffnet den Zugang zu Angeboten, die nicht öffentlich inseriert werden. Wichtig sind ein genaues Suchprofil und die vorherige Klärung, ob und wie viel Provision anfällt.
Ausführlich erklärt
Beim Suchauftrag beauftragt ein Interessent einen Makler, ein Objekt nach vorgegebenen Kriterien zu finden. Er ist das Gegenstück zum Vermittlungsauftrag des Eigentümers und in Märkten mit knappem Angebot ein gebräuchliches Instrument. Rechtlich handelt es sich um einen Maklervertrag. Daraus folgt, dass eine Provision anfallen kann, wenn der Makler ein Objekt namhaft macht und das Geschäft zustande kommt.
Beim Kauf ist die Doppelmaklertätigkeit zulässig – der Makler kann also auch vom Verkäufer Provision erhalten, sofern er die Doppeltätigkeit offengelegt hat. Zu klären ist daher vorab, ob und in welcher Höhe für den Auftraggeber eine Provision anfällt, und ob sie entfällt, wenn ohnehin der Verkäufer zahlt. Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gilt seit Juli 2023 das Auftraggeberprinzip: Provisionspflichtig ist im Regelfall, wer den Auftrag erteilt hat. Ein Suchauftrag durch einen Wohnungssuchenden führt daher grundsätzlich zur Provisionspflicht des Auftraggebers – ein wesentlicher Unterschied zur bloßen Reaktion auf ein Inserat, bei der der Vermieter zahlt.
Wer sich diesen Effekt bewusst macht, entscheidet anders. Inhaltlich lebt ein Suchauftrag vom Suchprofil. Sinnvoll sind konkrete Angaben zu Lage beziehungsweise akzeptierten Bezirken, Objektart, Flächenbereich, Zimmeranzahl, Zustand, gewünschten Merkmalen wie Lift, Freifläche oder Stellplatz sowie zum Preisrahmen. Ebenso hilfreich ist die Angabe, was ausgeschlossen ist – Erdgeschoß, Hauptstraßenlage, unsanierte Objekte.
Je präziser das Profil, desto weniger unpassende Vorschläge. Der praktische Vorteil liegt im Zugang zu Objekten, die nicht öffentlich inseriert werden. Bei Zinshäusern, Gewerbeobjekten und hochpreisigen Wohnungen ist die diskrete Vermarktung verbreitet; dort erreichen Interessenten die Angebote nur über Netzwerke. Damit ein Suchauftrag Wirkung entfaltet, muss der Interessent als handlungsfähig erkennbar sein.
Eine Finanzierungsbestätigung der Bank, ein klar umrissenes Profil und die Bereitschaft, kurzfristig zu besichtigen, erhöhen die Wahrscheinlichkeit, tatsächlich berücksichtigt zu werden. Umgekehrt werden sehr breite Profile ohne erkennbare Entscheidungsbereitschaft selten priorisiert. Zu regeln sind ferner Laufzeit und Beendigung. Für Verbraucher gelten die Schutzbestimmungen des Maklergesetzes und des Konsumentenschutzgesetzes; wird der Auftrag außerhalb der Geschäftsräume erteilt, besteht ein Rücktrittsrecht mit kurzer Frist.
Mehrere Suchaufträge parallel zu erteilen ist zulässig und in engen Märkten üblich. Zu beachten ist dabei, dass dasselbe Objekt von mehreren Maklern angeboten werden kann – eine Dokumentation, wer welches Objekt zuerst namhaft gemacht hat, beugt späteren Provisionsstreitigkeiten vor. Sinnvoll ist, jede Objektnennung mit Datum festzuhalten und einem Makler mitzuteilen, wenn ein Objekt bereits bekannt war. Für die Praxis empfiehlt sich, den Auftrag schriftlich zu erteilen und den Leistungsumfang festzuhalten: Wie oft wird berichtet, werden auch nicht inserierte Objekte gesucht, und in welchem Umfang erfolgt eine Vorauswahl?