Eine Reservierungsvereinbarung soll ein Objekt für einen Interessenten freihalten, bindet aber in der Regel keine der beiden Seiten wirklich. Eine Reservierungsgebühr ist nur mit echter Gegenleistung und klar geregelter Rückzahlung zulässig; überwiesen werden sollte sie nur treuhändig. Klarer ist ein Kaufanbot mit Bedingungen, etwa dem Vorbehalt einer Finanzierungszusage.
Ausführlich erklärt
Mit einer Reservierungsvereinbarung soll ein Objekt für einen Interessenten freigehalten werden, während dieser die Finanzierung klärt oder Unterlagen prüft. In der Praxis ist die Konstruktion häufig schwächer, als beide Seiten annehmen. Rechtlich ist zunächst zu klären, was tatsächlich vereinbart wurde. Eine bloße Zusage, das Objekt nicht anderweitig anzubieten, begründet keine Verpflichtung zum Verkauf – der Eigentümer kann sich anders entscheiden, und der Interessent hat allenfalls Ansprüche wegen der Verletzung der Zusage, praktisch also wenig.
Umgekehrt bindet eine solche Vereinbarung den Interessenten nicht zum Kauf. Wird eine Reservierungsgebühr verlangt, ist Vorsicht angebracht. Zulässig ist sie nur, wenn ihr eine tatsächliche Gegenleistung gegenübersteht und die Rückzahlung für den Fall des Nichtzustandekommens klar geregelt ist. Vereinbarungen, die eine Gebühr auch dann einbehalten, wenn der Verkauf aus Gründen scheitert, die nicht beim Interessenten liegen, sind gegenüber Verbrauchern regelmäßig unwirksam.
Verlangt ein Makler eine Reservierungsgebühr, ist zusätzlich zu prüfen, ob damit eine Provision vorweggenommen werden soll – der Provisionsanspruch setzt das Zustandekommen des vermittelten Geschäfts voraus. Praktisch bewährter sind daher andere Instrumente. Das Kaufanbot ist eine bindende Erklärung des Interessenten, die durch Annahme unmittelbar zum Kaufvertrag führt; es kann unter aufschiebende Bedingungen gestellt werden – Finanzierungsvorbehalt, positive Bauzustandsprüfung, Vorlage bestimmter Unterlagen, behördliche Genehmigung. Damit ist der Interessent gebunden, aber geschützt, wenn eine Voraussetzung nicht eintritt.
Für den Verkäufer entsteht Verbindlichkeit, sobald er annimmt. Ein zweites Instrument ist der Optionsvertrag, bei dem der Berechtigte den Vertrag durch einseitige Erklärung zustande bringen kann. Er ist bei größeren Vorhaben gebräuchlich und sollte grundbücherlich abgesichert werden. Wird dennoch eine Reservierung vereinbart, sollten mehrere Punkte schriftlich geregelt sein: die Dauer, der reservierte Kaufpreis, die Voraussetzungen, unter denen die Gebühr zurückzuzahlen ist, die Anrechnung auf den Kaufpreis bei Zustandekommen sowie die Frage, ob der Verkäufer während der Frist mit anderen verhandeln darf.
Für Zahlungen gilt in jedem Fall: Sie sollten treuhändig erfolgen, nicht direkt an den Verkäufer oder Vermittler. Beträge, die vor Vertragsabschluss ohne Sicherung überwiesen werden, sind im Streitfall schwer zurückzuholen. Für Verbraucher bestehen zusätzlich gesetzliche Rücktrittsrechte, deren Fristen kurz bemessen und schriftlich zu wahren sind. Für Verkäufer ist zu bedenken, dass eine Reservierung die Vermarktung anhält, ohne Sicherheit zu bringen.
Wer sich darauf einlässt, sollte die Frist kurz halten und schriftlich festlegen, was nach Ablauf gilt – andernfalls verstreicht die aufmerksamkeitsstarke Anfangsphase der Vermarktung ungenutzt. Ein Kaufanbot mit aufschiebenden Bedingungen ist für beide Seiten die klarere Konstruktion, weil es Verbindlichkeit schafft und zugleich die offenen Fragen über Bedingungen abbildet.