Wer eine Wohnung vom Plan kauft, sollte den Bau mehrmals selbst ansehen. Im Rohbau zeigen sich Zuschnitt und Aussicht, vor dem Verschließen der Wände lohnen Fotos aller Leitungen. Zutritt gibt es nur nach Terminvereinbarung. Abweichungen von den Vertragsunterlagen gehören sofort schriftlich gemeldet, nicht erst bei der Übergabe.
Ausführlich erklärt
Die Baustellenbesichtigung ist der Besuch eines im Bau befindlichen Objekts durch den künftigen Erwerber. Beim Kauf vom Plan – also bei einem Bauträgerprojekt, das zum Vertragszeitpunkt noch nicht errichtet ist – ist sie das wichtigste Instrument, um sich ein eigenes Bild vom Fortschritt und von der Ausführungsqualität zu machen. Sinnvoll sind mehrere Termine in unterschiedlichen Bauphasen, weil in jeder Phase andere Dinge sichtbar sind. Im Rohbau lassen sich Raumzuschnitte, Deckenhöhen, Fensterpositionen und die tatsächliche Aussicht erstmals real beurteilen; viele Erwerber stellen hier fest, dass ein Grundriss auf Papier anders wirkt als im Raum.
Nach dem Verlegen der Installationen und vor dem Verschließen der Wände ist der letzte Zeitpunkt, an dem Leitungsführungen, Steckdosen- und Anschlusspositionen dokumentiert werden können – Fotos aller Wände in dieser Phase sind später bei jeder Bohrung Gold wert. In der Ausbauphase geht es um Oberflächen, Fliesen, Türen, Sanitärobjekte und die Umsetzung von Sonderwünschen. Zu prüfen ist stets gegen die Vertragsunterlagen: Bau- und Ausstattungsbeschreibung, Pläne, Sonderwunschvereinbarungen. Abweichungen sollten unverzüglich schriftlich beim Bauträger angezeigt werden, nicht erst bei der Übergabe.
Je früher eine Abweichung auffällt, desto einfacher und billiger ist die Korrektur. Rechtlich besteht kein automatischer Anspruch auf jederzeitigen Zutritt. Die Baustelle ist ein Gefahrenbereich, für den der Bauherr verantwortlich ist; das Betreten erfolgt nach Terminvereinbarung, meist in Begleitung der Bauleitung und mit Schutzausrüstung. Ein eigenmächtiger Besuch ist nicht nur gefährlich, sondern kann versicherungsrechtliche Folgen haben.
Seriöse Bauträger bieten regelmäßige Besichtigungstermine von sich aus an; wer das verweigert, gibt damit ein Signal. Nützlich ist die Begleitung durch einen Bausachverständigen, insbesondere bei der Rohbaubesichtigung und vor dem Verschließen der Installationsebene. Er erkennt Ausführungsfehler, die einem Laien entgehen: fehlende oder falsch positionierte Abdichtungen, unsauber ausgeführte Anschlüsse, Wärmebrücken, Abweichungen bei Dämmstärken oder Estrichaufbauten. Die Kosten dafür sind gering im Verhältnis zu den Folgen eines eingebauten Mangels.
Für die eigene Dokumentation empfiehlt sich ein einfaches System: Datum, Bauphase, Fotos mit Verortung, Notizen zu Auffälligkeiten, schriftliche Mitteilung an den Bauträger und dessen Antwort. Diese Sammlung ist später die Grundlage für das Übergabeprotokoll und für allfällige Gewährleistungsansprüche. Schließlich lohnt der Blick auf den Baufortschritt im Verhältnis zum Ratenplan. Zahlungen sind nach dem Bauträgervertragsgesetz an definierte Fertigstellungsgrade gekoppelt; eine Rate sollte erst freigegeben werden, wenn der zugehörige Baufortschritt tatsächlich erreicht ist.
Ebenfalls aufschlussreich ist der Blick auf das Umfeld: Wie entwickeln sich die Nachbarliegenschaften, wo verlaufen Zufahrten und Stellplatzzugänge, wie laut ist es zu unterschiedlichen Tageszeiten und wie fällt das Licht in die künftige Wohnung? Diese Eindrücke lassen sich aus keinem Prospekt gewinnen und beeinflussen die Wohnzufriedenheit stärker als viele Ausstattungsdetails.