Im Wohnungseigentumsvertrag legen die Miteigentümer fest, welcher Anteil zu welchem Objekt gehört und wozu jedes Objekt genutzt werden darf. Geregelt sind außerdem Keller, Terrasse, Garten oder Stellplatz, die Kostenverteilung und wer was erhalten muss. Einsehen lässt er sich über die Urkundensammlung des Grundbuchs.
Ausführlich erklärt
Der Wohnungseigentumsvertrag ist die Vereinbarung, mit der die Miteigentümer einer Liegenschaft Wohnungseigentum begründen. Gemeinsam mit dem Nutzwertgutachten bildet er die Grundlage der grundbücherlichen Durchführung – und für Käufer eine der aussagekräftigsten Unterlagen überhaupt. Zum Inhalt zählt zunächst die Zuordnung: Welcher Mindestanteil ist mit welchem Objekt verbunden? Diese Angaben decken sich mit dem Nutzwertgutachten und sind aus dem Grundbuch ersichtlich.
Der zweite Kernpunkt ist die Widmung jedes Objekts – Wohnung, Geschäftslokal, Büro, Lager, Abstellplatz. Sie bestimmt, wozu das Objekt genutzt werden darf. Eine Abweichung stellt eine Widmungsänderung dar und bedarf grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder einer gerichtlichen Genehmigung. Wer eine Ordination einrichten, ein Geschäftslokal in eine Wohnung umwandeln oder touristisch kurzzeitvermieten will, findet hier die entscheidende Weichenstellung.
Der dritte Punkt ist die Behandlung von Nebenflächen. Zu klären ist, ob Kellerabteil, Terrasse, Gartenanteil oder Stellplatz als Zubehör-Wohnungseigentum zugeordnet und damit untrennbar mit der Wohnung verbunden sind, ob sie auf einem Sondernutzungsrecht beruhen oder ob lediglich eine Benützungsregelung besteht. Die drei Varianten unterscheiden sich in ihrer Beständigkeit erheblich; die Zuordnung als Zubehör ist die stärkste Position. Vierter Punkt ist die Kostenverteilung.
Grundsätzlich erfolgt sie nach Miteigentumsanteilen; der Vertrag kann für einzelne Positionen abweichende Schlüssel vorsehen – etwa wenn Geschäftslokale bestimmte Anlagen nicht nutzen oder überproportional beanspruchen. Ebenso können Regelungen zur Erhaltung getroffen sein, insbesondere zur Abgrenzung zwischen allgemeinen Teilen und dem eigenen Objekt bei Fenstern, Wohnungseingangstüren, Balkonen und Terrassen. Genau diese Abgrenzung wird im Streitfall zur Kernfrage. Fünfter Punkt sind sonstige Vereinbarungen: Benützungsregelungen für Hof und Garten, Einschränkungen bei Vermietung oder Tierhaltung, Regelungen zur Verwaltung sowie allfällige Ausbaurechte an Dachböden, die einzelnen Eigentümern oder Dritten eingeräumt wurden.
Einsehbar ist der Vertrag über die Urkundensammlung des Grundbuchs. Für Käufer gehört er gemeinsam mit dem Nutzwertgutachten, den Jahresabrechnungen, den Versammlungsprotokollen der letzten Jahre und einer Bestätigung über Rücklagenstand und offene Beitragsrückstände zur Standardprüfung. Eine Änderung des Vertrags bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, weil in die Rechte aller eingegriffen wird; für einzelne Angelegenheiten sieht das Gesetz gerichtliche Entscheidungsmöglichkeiten vor. Bei Neubauprojekten wird der Vertrag vom Bauträger vorbereitet und den Kaufverträgen zugrunde gelegt.
Erwerber sollten ihn vor Unterfertigung lesen und insbesondere prüfen, ob die beworbenen Nebenflächen tatsächlich zugeordnet sind und ob abweichende Kostenschlüssel vorgesehen wurden. Nachträgliche Änderungen bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und sind daher praktisch schwer durchsetzbar. Für Bestandsobjekte gilt: Der Vertrag stammt häufig aus der Zeit der Begründung und kann Jahrzehnte alt sein. Er bleibt dennoch maßgeblich, soweit er nicht durch spätere Vereinbarungen oder gesetzliche Änderungen überholt ist.