Widmung hat drei Bedeutungen: Die Gemeinde legt im Flächenwidmungsplan fest, ob und wie auf einer Fläche gebaut werden darf. Im Wohnungseigentumsvertrag steht, wozu ein Objekt genutzt werden darf – Wohnung, Büro, Lager. Und Rücklagen oder Förderungen sind zweckgewidmet. Diese Ebenen ersetzen einander nicht.
Ausführlich erklärt
Der Begriff Widmung wird im Immobilienbereich in drei verschiedenen Bedeutungen verwendet, die regelmäßig verwechselt werden – mit erheblichen praktischen Folgen. Die erste und bekannteste ist die Flächenwidmung im Raumordnungsrecht. Der Flächenwidmungsplan der Gemeinde legt für jede Fläche verbindlich fest, ob sie als Bauland, Grünland oder Verkehrsfläche gewidmet ist, und untergliedert das Bauland in Kategorien wie Wohngebiet, gemischtes Baugebiet, Betriebsgebiet oder Kerngebiet. Sie beantwortet die Frage, ob und zu welchem Zweck auf einer Fläche gebaut werden darf. Eine Änderung erfolgt im Verfahren der Gemeinde; ein Rechtsanspruch darauf besteht nicht.
Die zweite Bedeutung betrifft das Wohnungseigentum. Der Wohnungseigentumsvertrag legt für jedes Objekt fest, zu welchem Zweck es genutzt werden darf – als Wohnung, Geschäftslokal, Büro, Lager oder Abstellplatz. Eine Abweichung stellt eine Widmungsänderung dar und bedarf grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder einer gerichtlichen Genehmigung. Genau hier liegt die häufigste Verwechslung. Beide Ebenen sind getrennt zu prüfen und ersetzen einander nicht.
Eine baurechtliche Bewilligung für die Umwandlung eines Geschäftslokals in eine Wohnung ersetzt nicht die Zustimmung der Miteigentümer; umgekehrt ersetzt deren Zustimmung nicht die Bewilligung. Ein Vorhaben kann zivilrechtlich unzulässig sein, obwohl es baurechtlich bewilligt würde – und umgekehrt. Wer eine Nutzungsänderung plant, muss daher beide Wege parallel verfolgen. Dasselbe gilt für die touristische Kurzzeitvermietung, die auf beiden Ebenen sowie zusätzlich gewerberechtlich zu prüfen ist. Die dritte Bedeutung ist die Zweckwidmung von Mitteln.
Die Erhaltungsrücklage im Wohnungseigentum ist zweckgebunden für Aufwendungen an der Liegenschaft und darf nicht anderweitig verwendet werden. Ebenso ist ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag im Mietrecht zweckgebunden zu verwenden und andernfalls rückzuzahlen. Auch Fördermittel und die Ausgleichsabgabe für Stellplätze sind zweckgewidmet. Für die Praxis empfiehlt sich, bei jeder Verwendung des Begriffs zu klären, welche Ebene gemeint ist. Steht in einem Exposé, ein Objekt sei „als Wohnung gewidmet", kann das die Flächenwidmung des Grundstücks, die Widmung im Wohnungseigentumsvertrag oder den baurechtlichen Konsens meinen – drei verschiedene Aussagen mit unterschiedlichen Nachweisen.
Belastbar sind allein die Dokumente: Flächenwidmungsplan und Bebauungsbestimmungen bei der Gemeinde, Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten aus der Urkundensammlung, Bauakt bei der Baubehörde. Mündliche Zusagen von Verkäufern oder Vermittlern tragen nicht. Für Käufer empfiehlt sich daher ein dreifacher Prüfschritt: Flächenwidmung und Bebauungsbestimmungen bei der Gemeinde erheben, den Wohnungseigentumsvertrag samt Nutzwertgutachten einsehen und den Bauakt mit dem tatsächlichen Bestand abgleichen. Weichen diese Ebenen voneinander ab, ist vor dem Kauf zu klären, ob und wie sich das bereinigen lässt und welche Kosten damit verbunden sind. Eine bestehende Abweichung ist zugleich ein sachliches Argument in der Preisverhandlung.