Ein Aufzug gehört allen Eigentümern gemeinsam und muss regelmäßig gewartet und geprüft werden. Die laufenden Kosten laufen über die Betriebskosten, größere Reparaturen über die Rücklage. Ab dem dritten Obergeschoß entscheidet ein Lift stark über den Wert. Bei alten Anlagen steht oft eine teure Modernisierung an.
Ausführlich erklärt
Der Aufzug – umgangssprachlich Lift – ist eine Anlage zur vertikalen Beförderung von Personen oder Lasten innerhalb eines Gebäudes. Er zählt zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft und wird von der Eigentümergemeinschaft beziehungsweise vom Hauseigentümer betrieben und erhalten. Für die Nutzbarkeit und den Wert einer Wohnung ist er einer der wirksamsten Einzelfaktoren, insbesondere ab dem dritten Obergeschoß. Rechtlich unterliegen Aufzüge strengen Sicherheitsvorschriften.
Vorgeschrieben sind regelmäßige Wartung durch ein Fachunternehmen, wiederkehrende Überprüfungen durch befugte Prüfstellen sowie die Führung eines Aufzugsbuchs. Die Detailregelungen finden sich in den Aufzugsvorschriften der Bundesländer, ergänzt durch technische Normen. Für den Betreiber – also üblicherweise die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Hausverwaltung – bestehen daraus Organisations- und Haftungspflichten. Ein Notrufsystem mit permanenter Erreichbarkeit ist heute Standard und bei älteren Anlagen häufig Anlass für eine Nachrüstung.
Kostenseitig ist zwischen laufendem Betrieb und Investition zu unterscheiden. Wartungsvertrag, Prüfgebühren, Strom, Notrufaufschaltung, Reinigung und Versicherung sind laufende Kosten und werden über die Betriebskosten verrechnet. Für die Aufteilung der Liftkosten sieht das Mietrecht eine Sonderregelung vor: Sie werden nicht zwingend nach demselben Schlüssel wie die übrigen Betriebskosten verteilt, weil Erdgeschoßnutzer den Aufzug typischerweise nicht benötigen. Im Wohnungseigentum kann eine abweichende Aufteilung vereinbart oder gerichtlich festgelegt werden.
Größere Reparaturen und der Austausch der Anlage sind hingegen Erhaltungs- oder Verbesserungsaufwand und aus der Rücklage zu finanzieren. Die Nachrüstung eines Aufzugs im Altbau ist ein häufiges und anspruchsvolles Thema. Technisch kommen der Einbau im Stiegenauge, ein Schacht im Innenhof oder ein außen angestellter Schacht in Betracht. Zu klären sind Statik, Brandschutz, Fluchtwege, Belichtung des Stiegenhauses, Eingriffe in allgemeine Teile und – bei Objekten in Schutzzonen oder unter Denkmalschutz – die Zulässigkeit der Veränderung.
Zusätzlich stellt sich die Frage der Haltestellen: Ein Lift, der nur auf Zwischenpodesten hält, bringt keine echte Barrierefreiheit. Rechtlich handelt es sich um eine Verbesserungsmaßnahme, für die im Wohnungseigentum eigene Beschlusserfordernisse und Minderheitsrechte gelten. Förderungen der Länder können einen Teil der Kosten abdecken. Wirtschaftlich schlägt sich ein Aufzug deutlich im Wert nieder.
Wohnungen in höheren Geschoßen ohne Lift werden mit spürbaren Abschlägen gehandelt und sind für ältere Menschen, Familien mit Kinderwagen und mobilitätseingeschränkte Personen oft nicht in Frage kommend. Umgekehrt kehrt sich die Bewertung mit Lift um: Die oberen Geschoße gelten dann wegen Ruhe und Ausblick als besonders attraktiv. Bei einer Besichtigung lohnt daher der Blick auf Baujahr der Anlage, letzten Prüfbericht, Kabinengröße, Türbreite und Haltestellenlage – sowie die Nachfrage, ob ein Austausch bereits absehbar ist. Eine Anlage, die dreißig Jahre und älter ist, steht erfahrungsgemäß vor einer umfassenden Modernisierung, deren Kosten anteilig auf alle Eigentümer entfallen.