Altbau nennt man in Österreich Häuser mit Baujahr vor 1945, viele davon aus der Gründerzeit. Dicke Ziegelmauern, hohe Räume und Holzdecken prägen sie. Sie bieten viel Wohnqualität, brauchen aber mehr Instandhaltung. Vor dem Kauf sind Decken, Feuchtigkeit, Dach, Leitungen und der Denkmalschutz zu prüfen.
Ausführlich erklärt
Als Altbau werden in Österreich Gebäude bezeichnet, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden – im Sprachgebrauch meist Objekte mit Baujahr vor 1945. Prägend ist die Gründerzeit zwischen etwa 1848 und 1918, aus der ein großer Teil des innerstädtischen Bestands in Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck stammt. Der Begriff ist keine gesetzliche Definition, sondern eine Marktkategorie; im Mietrecht gelten eigene Stichtage, die davon abweichen. Bautechnisch ist der Altbau durch massive Ziegelmauern mit großen Wandstärken, Tramdecken aus Holz zwischen den Geschoßen, Gewölbe in Keller und Erdgeschoß, hohe Räume und gegliederte Fassaden mit Stuckelementen gekennzeichnet.
Die dicken Ziegelwände speichern Wärme gut und sorgen im Sommer für ein vergleichsweise angenehmes Raumklima. Gleichzeitig entsprechen die ursprünglichen Bauteile nicht den heutigen Anforderungen an Wärmeschutz, Schallschutz und Haustechnik. Daraus ergeben sich die typischen Themen beim Altbaukauf. Zu prüfen sind der Zustand der Tramdecken, insbesondere die Auflager im Bereich von Nassräumen und Fassaden, aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk, der Zustand der Dachhaut und der Kamine, die Elektroinstallation, die Steigleitungen sowie die Fenster.
Eine thermische Sanierung ist im Altbau anspruchsvoller als im Nachkriegsbestand, weil Außendämmung bei gegliederten Fassaden oft nicht möglich ist. In solchen Fällen kommen Innendämmung, Fensteroptimierung, Dach- und Kellerdeckendämmung sowie der Tausch des Heizsystems in Betracht, jeweils mit sorgfältiger bauphysikalischer Planung. Rechtlich ist zusätzlich zu klären, ob das Objekt unter Denkmalschutz steht oder in einer Schutzzone liegt. Beides schränkt Veränderungen an Fassade, Dachlandschaft und teilweise auch im Inneren ein, kann aber im Gegenzug Förderungen eröffnen.
Bei Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden, ist in Wien überdies der Abbruch besonders restriktiv geregelt. Wer ein Altbauobjekt mit dem Ziel eines Ersatzneubaus erwirbt, sollte diese Frage vorab abklären. Wirtschaftlich sind Altbauten häufig als Zinshaus organisiert, also als Mehrparteienhaus in einer Hand mit vermieteten Einheiten. Für Investoren ist dabei die Mietvertragsstruktur entscheidend: Altverträge mit niedrigem Kategorie- oder Hauptmietzins drücken den laufenden Ertrag erheblich, während frei vermietbare Einheiten und ein ausbaufähiger Dachboden Wertpotenzial bieten.
Die Bewertung eines Altbaus ist daher weniger eine Frage des Quadratmeterpreises als eine Frage der rechtlichen Struktur und des Sanierungsstands. Für Eigennutzer bleibt der Altbau vor allem wegen seiner Wohnqualität attraktiv: großzügige Raumhöhen, gute Grundrisse, gewachsene Lagen mit Infrastruktur und eine Architektur, die sich nicht reproduzieren lässt. Dem stehen höhere Betriebs- und Instandhaltungskosten gegenüber. Wer diese Rechnung vor dem Kauf ehrlich aufstellt und ein Bausachverständigengutachten einholt, trifft eine deutlich belastbarere Entscheidung.
Energetisch ist der Altbau differenziert zu betrachten. Der Energieausweis weist für unsanierte Objekte oft ungünstige Kennwerte aus, was bei Finanzierungen und Förderungen zunehmend eine Rolle spielt. Gleichzeitig lassen sich mit gezielten Maßnahmen wie dem Tausch der Kastenfenster auf Kastenfenster mit verbesserter Innenscheibe, der Dämmung der obersten Geschoßdecke und dem Umstieg auf ein effizientes Heizsystem oft beachtliche Verbesserungen erzielen, ohne den Charakter des Hauses zu zerstören.