Grund und Boden samt allem, was fest darauf gebaut ist, bildet eine Immobilie. Das Gebäude gehört grundsätzlich zum Grundstück und lässt sich nicht getrennt verkaufen. Typisch sind die feste Lage, hohe Kaufnebenkosten und lange Verkaufsdauer – deshalb lohnen sich Immobilien vor allem langfristig.
Ausführlich erklärt
Eine Immobilie ist ein Grundstück samt seinen wesentlichen Bestandteilen – insbesondere den darauf errichteten Gebäuden. Der Begriff leitet sich von der Unbeweglichkeit ab: Anders als bewegliche Sachen lässt sich eine Immobilie nicht an einen anderen Ort bringen. Im österreichischen Recht spricht man von unbeweglichen Sachen oder Liegenschaften. Rechtlich folgt daraus der Grundsatz, dass Bauwerke dem Grund folgen.
Ein Gebäude teilt grundsätzlich das rechtliche Schicksal des Grundstücks und kann nicht getrennt davon veräußert werden. Zwei Ausnahmen durchbrechen diesen Grundsatz: das Baurecht, das ein eigenes, veräußerliches Recht am Bauwerk auf fremdem Grund begründet, und das Superädifikat, ein Bauwerk in fehlender Belassungsabsicht auf fremdem Grund. Zum Grundstück zählt ferner das Zugehör – fest verbundene Anlagen, Einfriedungen, Bepflanzung. Als Wirtschaftsgut hat die Immobilie mehrere Besonderheiten, die ihr Verhalten am Markt prägen.
Sie ist standortgebunden, wodurch die Lage zum dominierenden Wertfaktor wird. Sie ist heterogen: Kein Objekt gleicht einem anderen exakt, was Vergleiche erschwert und die Preisbildung weniger transparent macht als bei standardisierten Gütern. Sie hat eine sehr lange Lebensdauer, weshalb Entscheidungen über Jahrzehnte wirken. Sie erfordert hohen Kapitaleinsatz und verursacht erhebliche Transaktionskosten – Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Provision –, was häufige Umschichtungen unwirtschaftlich macht.
Und sie ist illiquide: Ein Verkauf dauert Monate, nicht Sekunden. Auf der Angebotsseite kommt hinzu, dass Neubau Zeit braucht. Zwischen Grundstücksankauf, Planung, Genehmigung und Fertigstellung vergehen Jahre. Steigt die Nachfrage, kann das Angebot kurzfristig kaum reagieren – ein wesentlicher Grund für die ausgeprägten Zyklen an Immobilienmärkten.
Unterschieden werden Immobilien nach der Nutzung in Wohn-, Gewerbe-, Industrie-, Sozial- und Sonderimmobilien, nach dem Zweck in Eigennutzung und Anlage sowie nach dem Entwicklungsstand in Grundstücke, Projektentwicklungen und Bestandsobjekte. Für Eigentümer bedeutet die Kombination dieser Eigenschaften, dass Immobilien langfristig gedacht werden sollten. Wertsteigerung entsteht über Zeit, Lage und Instandhaltung; kurzfristige Spekulation scheitert regelmäßig an den Transaktionskosten. Für Anleger ist die geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen ein Argument, die Illiquidität dagegen ein Risiko, das in der Portfolioplanung zu berücksichtigen ist.
Wirtschaftlich prägend ist außerdem die Zinsabhängigkeit. Weil Immobilien überwiegend fremdfinanziert erworben werden, wirken Zinsänderungen unmittelbar auf Nachfrage und Preise. Steigende Zinsen verteuern die Finanzierung, senken die leistbaren Kaufpreise und drücken über höhere Renditeerwartungen zugleich die Bewertung von Anlageobjekten. Wer eine Immobilie erwirbt, trifft daher stets zwei Entscheidungen zugleich: eine über das Objekt und eine über die Finanzierung.
Beide sollten getrennt geprüft und bewusst getroffen werden. Ein gutes Objekt mit schlechter Finanzierung ist ebenso problematisch wie das Umgekehrte. Wer beide Seiten sorgfältig prüft, trifft eine tragfähigere Entscheidung.