Über zwei, seltener mehr Ebenen erstreckt sich eine Maisonette, verbunden durch eine eigene Treppe in der Wohnung. Meist liegen Wohnen und Küche unten, Schlafräume und Bad oben – das trennt Ruhe und Alltag. Die Treppe kostet allerdings Fläche, und stufenlos erreichbar ist die obere Ebene nicht.
Ausführlich erklärt
Eine Maisonette ist eine Wohnung, die sich über zwei – seltener mehr – Ebenen innerhalb eines Gebäudes erstreckt und intern durch eine Treppe verbunden ist. Der Begriff stammt aus dem Französischen und bedeutet wörtlich Häuschen; gemeint ist der Charakter eines kleinen Hauses innerhalb einer größeren Anlage. Der Reiz liegt in der Trennung von Bereichen. Üblich ist eine Aufteilung mit Wohnen, Küche und Gäste-WC auf der unteren Ebene und Schlafräumen samt Bad auf der oberen. Das schafft eine Ruhezone, die in einer eingeschoßigen Wohnung vergleichbarer Größe schwerer herzustellen ist.
Hinzu kommen häufig eine großzügige Raumwirkung durch Galerien oder Luftraum sowie zwei Freibereiche auf unterschiedlichen Ebenen. Dem stehen konkrete Nachteile gegenüber. Die interne Treppe beansprucht Fläche auf beiden Ebenen, die weder möbliert noch anders genutzt werden kann – bei kleineren Maisonetten fällt das spürbar ins Gewicht. Die Barrierefreiheit ist eingeschränkt, was für ältere Bewohner und für Familien mit Kleinkindern relevant ist und sich beim Wiederverkauf auf den Interessentenkreis auswirkt. Und warme Luft steigt nach oben, sodass bei Luftraum und Galerie eine Temperaturdifferenz zwischen den Ebenen entsteht, die eine sorgfältige Auslegung der Heizung verlangt.
Ein Sonderfall ist die Dachgeschoß-Maisonette, bei der die obere Ebene im Dachraum liegt. Hier kommen zwei Themen hinzu. Erstens die sommerliche Überwärmung: Dachflächen heizen sich stark auf, weshalb Dämmqualität, Verschattung und Nachtlüftung entscheidend sind. Zweitens die anrechenbare Fläche, weil Bereiche unter Dachschrägen je nach Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht zur Nutzfläche zählen. Genau bei der Fläche lohnt daher besondere Aufmerksamkeit.
Nutzfläche im mietrechtlichen Sinn, beworbene Wohnfläche und Bruttogeschossfläche werden unterschiedlich ermittelt, und die Behandlung von Treppen, Lufträumen und Flächen unter Dachschrägen ist uneinheitlich. Wer Angaben vergleicht, sollte klären, welche Definition zugrunde liegt – bei Maisonetten weichen die Zahlen stärker voneinander ab als bei konventionellen Wohnungen. Für die Beurteilung eines konkreten Objekts sind mehrere Fragen hilfreich: Wie viel Fläche kostet die Treppe, und ist sie bequem begehbar? Sind auf jeder Ebene sanitäre Einrichtungen vorhanden? Ist der Schallschutz zwischen den Ebenen ausreichend, insbesondere bei einer Treppe aus Holz oder Stahl?
Und wie ist die Belichtung der unteren Ebene? Am Markt sind Maisonetten gefragt, sofern die Aufteilung stimmig ist. Sie sprechen vor allem Familien an und erzielen in guten Lagen Aufschläge. Abzugrenzen ist die Maisonette vom Loft, bei dem der offene Grundriss und die Umnutzung einer Gewerbefläche im Vordergrund stehen, sowie von der Dachgeschoßwohnung, die sich auf einer Ebene befinden kann. Die Begriffe werden in Inseraten uneinheitlich verwendet – maßgeblich sind allein Grundriss und Nutzflächenaufstellung.