Mikroapartments sind sehr kleine, meist möbliert vermietete Wohnungen von etwa zwanzig bis vierzig Quadratmetern, oft in Anlagen mit Gemeinschaftsräumen. Sie richten sich an Studierende, Pendler und Einpersonenhaushalte. Je Quadratmeter bringen sie mehr Miete als große Wohnungen, verursachen aber höhere Baukosten und durch häufige Mieterwechsel mehr Verwaltungs- und Vermietungsaufwand.
Ausführlich erklärt
Als Mikroapartment werden sehr kleine, meist möbliert vermietete Wohnungen bezeichnet – üblicherweise zwischen etwa zwanzig und vierzig Quadratmetern, funktional durchgeplant und häufig in größeren Anlagen mit Gemeinschaftsflächen wie Waschküche, Fahrradraum oder Aufenthaltsbereich. Zielgruppen sind Studierende, Berufspendler, Personen in befristeten Projekten und Einpersonenhaushalte, deren Anteil in Ballungsräumen seit Jahren steigt. Genau diese demografische Entwicklung ist das wesentliche Argument des Segments. Wirtschaftlich beruht das Modell auf einer bekannten Beobachtung: Die Quadratmetermiete verläuft degressiv – kleine Wohnungen erzielen höhere Werte je Quadratmeter als große, weil Bad, Küche und Vorraum als Fixbestandteile auf weniger Fläche entfallen und weil die absolute Miete den Interessentenkreis erweitert.
Dem stehen höhere Errichtungskosten je Quadratmeter gegenüber, weil Sanitär- und Küchenausstattung je Einheit anfallen. Für Anleger sind mehrere Punkte zu prüfen. Erstens die Nachfrage am konkreten Standort: Nähe zu Universitäten, Ausbildungsstätten oder Arbeitsplatzschwerpunkten und Anbindung an den öffentlichen Verkehr sind maßgeblich; ohne diese Grundlage trägt das Konzept nicht. Zweitens die Fluktuation: Kurze Verweildauern bedeuten häufigere Neuvermietung mit Leerstandszeiten, Reinigungs- und Vermarktungsaufwand – in der Renditerechnung ist dafür ein realistischer Ansatz vorzusehen.
Drittens der Verwaltungsaufwand, der je Einheit ähnlich hoch ist wie bei größeren Wohnungen, bezogen auf den Ertrag aber stärker ins Gewicht fällt. Ein eigenes Thema ist der Möblierungszuschlag. Er ist ein gesonderter Bestandteil des Mietzinses, an den Zeitwert der Einrichtung gebunden und darf nicht dazu dienen, die Obergrenze für den Hauptmietzins zu umgehen. Zugleich unterliegt die Einrichtung dem Verschleiß und ist periodisch zu erneuern – eine Position, die in Prognoserechnungen häufig fehlt.
Rechtlich ist zu klären, welchem mietrechtlichen Regime das Objekt unterliegt, ob eine Befristung zulässig und sinnvoll ist und ob die Widmung im Wohnungseigentumsvertrag die beabsichtigte Nutzung deckt. Bei sehr kurzen Vermietungen mit Zusatzleistungen ist die Grenze zur gewerblichen Beherbergung zu beachten. Beim Wiederverkauf ist der Interessentenkreis zu bedenken: Mikroapartments sprechen überwiegend Anleger an, weniger Eigennutzer. Der Preis richtet sich damit stärker nach dem erzielbaren Ertrag als bei gewöhnlichen Wohnungen – was in schwächeren Marktphasen unmittelbar durchschlägt.
Für die Beurteilung eines Angebots gelten dieselben Grundsätze wie bei jeder Anlegerwohnung: Vergleich des Quadratmeterpreises mit realisierten Preisen, eigene Renditerechnung nach einheitlicher Konvention und ein Stresstest mit höherem Zinssatz. Abzugrenzen ist das Mikroapartment vom Serviced Apartment, bei dem hotelähnliche Zusatzleistungen hinzukommen und regelmäßig eine gewerbliche Beherbergung vorliegt, sowie von der Garçonnière als schlichter Bezeichnung für eine Kleinwohnung ohne besonderes Betriebskonzept. Die Übergänge sind fließend, die rechtlichen Folgen aber unterschiedlich – insbesondere bei der Frage der gewerblichen Einordnung und der zulässigen Widmung.