Als Garçonnière gilt in Österreich eine kleine Wohnung mit einem Wohn-Schlaf-Raum, Kochgelegenheit, Bad und Vorraum, meist bis etwa vierzig Quadratmeter. Gefragt ist sie bei Studierenden, Pendlern und Alleinlebenden. Der absolute Kaufpreis bleibt niedrig, die Miete je Quadratmeter liegt meist über jener größerer Wohnungen, dafür wechseln die Mieter häufiger.
Ausführlich erklärt
Als Garçonnière bezeichnet man in Österreich eine kleine Wohnung, die im Wesentlichen aus einem Wohn-Schlaf-Raum mit Kochgelegenheit, einem Bad und einem kleinen Vorraum besteht. Der Begriff stammt aus dem Französischen und war ursprünglich die Bezeichnung für die Wohnung eines Junggesellen. Eine rechtliche Definition gibt es nicht; im Markt wird der Ausdruck für Einzimmerwohnungen bis etwa vierzig Quadratmeter verwendet. Abzugrenzen ist sie vom Apartment, das als Marktbegriff breiter verwendet wird und auch größere oder mit Serviceleistungen kombinierte Einheiten umfasst, sowie von der Zweizimmerwohnung mit abgetrenntem Schlafraum.
Da keine der Bezeichnungen geschützt ist, sind allein Grundriss, Nutzfläche und Raumaufteilung maßgeblich. Zielgruppen sind Studierende, Berufseinsteiger, Alleinlebende, Wochenpendler und Personen in Übergangssituationen nach Trennungen oder beruflichen Wechseln. Diese Nachfrage ist in Universitätsstädten und Ballungsräumen stabil und weitgehend konjunkturunabhängig, was Garçonnièren zu einem beliebten Einstiegsobjekt für Anleger macht. Wirtschaftlich sprechen mehrere Punkte dafür.
Der absolute Kaufpreis ist niedrig, was den Einstieg erleichtert und einen späteren Verkauf vereinfacht. Die erzielbare Miete je Quadratmeter liegt regelmäßig über jener größerer Wohnungen, weil Bad, Küche und Vorraum als Fixbestandteile auf weniger Fläche entfallen. Der Interessentenkreis bei Neuvermietung ist groß. Dem stehen spezifische Nachteile gegenüber.
Die Fluktuation ist höher als bei Familienwohnungen, was regelmäßige Neuvermietungskosten, Leerstandsphasen und Abnutzung verursacht. Der Verwaltungsaufwand je erzielter Miete ist ungünstiger. Und die kleine Fläche verzeiht Grundrissfehler nicht: Ein schlecht geschnittener Raum, ein fensterloses Bad mit mangelhafter Belüftung, fehlender Stauraum oder eine Küchenzeile ohne nutzbare Arbeitsfläche mindern die Vermietbarkeit deutlich. Beim Kauf lohnt daher der genaue Blick auf die Details: Zuschnitt und Möblierbarkeit, Belichtung, Schallschutz zu Nachbareinheiten, Stauraummöglichkeiten, Zustand von Bad und Küche, Heizsystem und Betriebskosten.
Ebenso wichtig sind Lage und Anbindung – für die Zielgruppe zählen kurze Wege zu Universität, Arbeitsplatz und öffentlichem Verkehr mehr als Ruhe im Grünen. Ein Punkt betrifft die Kurzzeitvermietung. Kleine Einheiten in zentralen Lagen erscheinen dafür attraktiv, doch die Zulässigkeit hängt von Widmung, Hausordnung und dem Wohnungseigentumsvertrag ab und ist in mehreren Städten stark eingeschränkt. Wer damit kalkuliert, sollte das vorab verbindlich klären.
Für die Renditerechnung gilt: Neben Kaufnebenkosten und laufenden Kosten ist ein realistischer Ansatz für Leerstand und Mieterwechsel einzustellen, der bei diesem Objekttyp höher ausfällt als bei größeren Wohnungen. Wer mit durchgehender Vollvermietung rechnet, überschätzt den Ertrag systematisch. Beim Wiederverkauf ist der niedrige absolute Preis ein Vorteil, weil der Interessentenkreis groß bleibt. In Objekten mit vielen gleichartigen Einheiten steht man allerdings im Wettbewerb mit den Nachbarn – ein Punkt, der bei Neubauprojekten mit hohem Kleinwohnungsanteil zu bedenken ist.