Penthouse nennt der Markt eine hochwertige Wohnung im obersten Geschoß mit großen Dachterrassen und Aussicht. Der Begriff ist rechtlich nicht definiert. Zu prüfen sind Hitze im Sommer, der Zustand der Dachabdichtung, Wind und Lärm von Dachtechnik. Terrassen zählen mietrechtlich nicht zur Nutzfläche. Beim Wiederverkauf ist der Käuferkreis kleiner.
Ausführlich erklärt
Als Penthouse bezeichnet man eine Wohnung im obersten Geschoß eines Gebäudes, die üblicherweise zurückversetzt errichtet ist und über großzügige Dachterrassen verfügt. Der Begriff ist nicht rechtlich definiert und wird im Markt für hochwertige Dachgeschoßwohnungen verwendet – maßgeblich sind daher Grundriss, Freiflächen und Ausstattung, nicht die Bezeichnung. Charakteristisch sind mehrere Merkmale: die Alleinlage auf der Etage ohne Nachbarn auf gleicher Höhe, umlaufende oder mehrseitige Terrassen, große Fensterflächen, Aussicht sowie eine gehobene Ausstattung. In Neubauprojekten sind Penthouses regelmäßig die teuersten Einheiten und erzielen deutliche Aufschläge gegenüber den Regelgeschoßen.
Bautechnisch verdienen mehrere Punkte Aufmerksamkeit. Der wichtigste ist die sommerliche Überwärmung: Große Glasflächen, direkte Sonneneinstrahlung und eine große Dachfläche über der Wohnung führen ohne wirksame Verschattung zu erheblicher Aufheizung. Außenliegende Beschattung, ausreichende Speichermasse und Nachtlüftung sind wirksamer als jede nachträgliche Kühlung. Zweitens die Abdichtung: Dachterrassen über beheizten Räumen sind bauphysikalisch anspruchsvoll; Schäden an der Abdichtung führen zu Wassereintritt in darunterliegende Bereiche.
Drittens der Wind: In exponierter Lage sind Terrassenmöbel, Pflanzen und Beschattungselemente stärker beansprucht, und Windschutz gehört zur Planung. Viertens der Schallschutz gegenüber technischen Anlagen, die häufig am Dach situiert sind – Lüftung, Aufzugsmaschinerie, Wärmepumpen. Rechtlich ist die Zuordnung der Dachterrasse zu prüfen. Ist sie Zubehör-Wohnungseigentum, mit der Wohnung untrennbar verbunden und im Nutzwertgutachten berücksichtigt?
Oder beruht die Nutzung auf einem Sondernutzungsrecht beziehungsweise einer Benützungsregelung? Zu klären ist ferner die Erhaltung: Bodenaufbau, Abdichtung, Brüstung und Geländer zählen in aller Regel zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, sodass Schäden daran Sache der Eigentümergemeinschaft sind, während die laufende Pflege dem Nutzer obliegt. Für die Flächenangaben gilt besondere Vorsicht. Dachterrassen zählen nicht zur Nutzfläche im mietrechtlichen Sinn; in der Vermarktung werden sie häufig anteilig zur Wohnfläche gerechnet, wobei die Ansätze uneinheitlich sind.
Bei Penthouses mit sehr großen Freiflächen können die genannten Zahlen daher erheblich auseinanderfallen. Wertseitig sind Penthouses ein Nischenprodukt mit begrenztem, aber zahlungskräftigem Interessentenkreis. Das bedeutet hohe Preise in guten Lagen, beim Wiederverkauf aber häufig längere Vermarktungsdauer als bei Standardwohnungen. Für Käufer empfiehlt sich, die Wohnung an einem heißen Sommertag zu besichtigen und nach dem Alter der Dachabdichtung sowie nach Protokollen zu allfälligen Wasserschäden zu fragen.
Ebenso relevant ist der Zugang: Ein Aufzug, der bis in das oberste Geschoß führt, ist bei dieser Wohnlage praktisch unverzichtbar. Zu prüfen sind ferner die Zufahrt für Möbeltransporte und die Frage, ob technische Anlagen am Dach Geräusche verursachen. Bei Neubauprojekten werden Penthouses häufig zuerst vermarktet und erzielen die höchsten Quadratmeterpreise. Beim Wiederverkauf ist zu bedenken, dass der Interessentenkreis für hochpreisige Einheiten kleiner und konjunkturabhängiger ist als für Standardwohnungen.