Sozialer Wohnbau bedeutet Wohnungen, die mit öffentlicher Unterstützung entstehen und deren Preis nicht der Markt allein bestimmt. Getragen wird er von Gemeinden sowie von gemeinnützigen Bauvereinigungen, die nur ihre Kosten decken dürfen. Dafür gelten Einkommensgrenzen, Vergaberegeln und Wartelisten; eine frühzeitige Vormerkung an mehreren Stellen ist ratsam.
Ausführlich erklärt
Sozialer Wohnbau bezeichnet die Errichtung und Bewirtschaftung von Wohnraum, der mit öffentlicher Unterstützung geschaffen wird und dessen Preis nicht allein vom Markt bestimmt wird. In Österreich hat er einen im internationalen Vergleich hohen Anteil am Wohnungsbestand und prägt insbesondere die Wohnungsmärkte der Ballungsräume. Getragen wird er von zwei Säulen. Die erste sind kommunale Wohnungen, allen voran der Wiener Gemeindebau, der über Jahrzehnte errichtet wurde und einen erheblichen Teil des Wiener Wohnungsbestands ausmacht.
Die zweite sind gemeinnützige Bauvereinigungen, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegen. Ihr Kern ist das Kostendeckungsprinzip: Entgelte dürfen nur die tatsächlichen Kosten decken, Gewinnerzielung ist ausgeschlossen, Überschüsse sind im Unternehmen zu binden und wieder für Wohnbau einzusetzen. Finanziert wird über die Wohnbauförderung der Bundesländer – zinsbegünstigte Darlehen, Zuschüsse und Annuitätenzuschüsse –, ergänzt durch Eigenmittel der Bauvereinigungen und Bankfinanzierungen. Da Wohnbauförderung Landessache ist, unterscheiden sich Programme, Förderhöhen und Bedingungen zwischen den Bundesländern erheblich.
Mit der Förderung gehen Bindungen einher: Einkommensobergrenzen für Bewohner, Begrenzungen der geförderten Wohnnutzfläche, Preisbindungen bei Miete oder Kaufpreis, Vergaberegeln, Hauptwohnsitzpflicht und Mindestwohndauern. Die Vergabe erfolgt nach eigenen Kriterien, häufig unter Beteiligung der Gemeinde, mit Vormerkungen und Wartelisten. Wartezeiten von mehreren Jahren sind in gefragten Lagen üblich – eine frühzeitige Vormerkung bei mehreren Stellen ist daher sinnvoll. Beim Bezug ist bei gemeinnützigen Wohnungen üblicherweise ein Finanzierungsbeitrag zu leisten, der bei Rückgabe vermindert um eine gesetzlich vorgesehene jährliche Abschreibung rückerstattet wird.
Für Haushalte, die ihn nicht aufbringen können, bieten mehrere Bundesländer Eigenmittelersatzdarlehen an. Wohnungspolitisch wird das Modell unterschiedlich beurteilt. Befürworter verweisen auf die preisdämpfende Wirkung auf den gesamten Markt, auf soziale Durchmischung und auf hohe Wohnsicherheit. Kritiker führen an, dass Einkommensgrenzen nur beim Einzug geprüft werden und Wohnungen daher langfristig auch von Haushalten genutzt werden, die sie nicht mehr benötigen, dass die Fluktuation gering und der Zugang für Neuankömmlinge dadurch erschwert ist und dass die Fördermittel nicht immer zielgenau eingesetzt werden.
Beide Positionen stützen sich auf reale Befunde. Für Wohnungssuchende ist der praktische Zugang entscheidend: Vormerkung bei Gemeinde und mehreren Bauvereinigungen, Erhebung der jeweiligen Vergabekriterien und Prüfung der eigenen Förderungswürdigkeit. Die Einkommensgrenzen liegen häufig höher, als Interessenten vermuten. Zu unterscheiden ist der soziale Wohnbau vom frei finanzierten Wohnbau, bei dem keine öffentlichen Mittel eingesetzt wurden und weder Einkommensgrenzen noch Preisbindungen bestehen.
Beide Segmente stehen nebeneinander und bedienen unterschiedliche Bedarfslagen. Für Bewohner geförderter Wohnungen ist zu beachten, dass die Bindungen über die Bezugsdauer fortwirken: Hauptwohnsitzpflicht, Beschränkungen bei Untervermietung und – bei Mietkaufmodellen – die Bedingungen einer späteren Übertragung ins Wohnungseigentum. Ein Verstoß kann zur Rückforderung der Förderung führen.