Eine Ferienwohnung liegt in einem Haus mit mehreren Parteien und wird zeitweise selbst genutzt oder an Gäste vermietet. Ob eine Vermietung an Gäste erlaubt ist, hängt von den Gemeindevorschriften, vom Gewerberecht und vor allem vom Wohnungseigentumsvertrag ab. In reinen Wohnhäusern gibt es dagegen oft Widerstand der Nachbarn.
Ausführlich erklärt
Eine Ferienwohnung ist eine Wohneinheit in einem Mehrparteienhaus oder einer Anlage, die zur zeitweiligen Erholungsnutzung bestimmt ist – entweder für den Eigentümer selbst oder für wechselnde Gäste. Gegenüber dem Ferienhaus ergeben sich Besonderheiten daraus, dass sie Teil einer Gemeinschaft ist. Die zentrale Vorfrage lautet, ob eine touristische Vermietung zulässig ist. Drei Ebenen sind zu prüfen.
Erstens das öffentliche Recht: Widmung, baurechtlicher Konsens und in vielen Tourismusgemeinden Beschränkungen für Freizeitwohnsitze. Zweitens das Gewerberecht, sofern über die bloße Raumvermietung hinaus Leistungen wie Verpflegung, Reinigung während des Aufenthalts oder Rezeption angeboten werden – dann kann eine Beherbergung im gewerblichen Sinn vorliegen. Drittens das Wohnungseigentumsrecht: Der Wohnungseigentumsvertrag legt fest, zu welchem Zweck ein Objekt gewidmet ist. Eine Nutzung, die davon abweicht, stellt eine Widmungsänderung dar und bedarf grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder einer gerichtlichen Genehmigung.
Dieser dritte Punkt wird häufig unterschätzt. In reinen Wohnhausanlagen stößt die kurzfristige Vermietung regelmäßig auf Widerstand, weil ständig wechselnde Gäste Lärm, erhöhten Reinigungsbedarf, Schlüsselübergaben im Stiegenhaus und Sicherheitsbedenken mit sich bringen. Einzelne Eigentümer können gegen eine widmungswidrige Nutzung vorgehen. Wer eine Wohnung mit dieser Absicht erwirbt, sollte die Zulässigkeit vorab schriftlich klären – das gesamte Geschäftsmodell hängt daran.
Anders liegt der Fall in Anlagen, die von vornherein für touristische Nutzung konzipiert und gewidmet sind. Dort ist die Nutzung vorgesehen, es bestehen häufig Betreiberkonzepte, und die Hausordnung ist darauf abgestimmt. Solche Objekte werden meist mit Bewirtschaftungsverträgen verkauft, deren Konditionen genau zu prüfen sind: Vergütungsmodell, Laufzeit, Kündigungsmöglichkeiten, Umfang der Eigennutzung und wer die Möblierungserneuerung trägt. Bei den laufenden Kosten fallen zusätzlich zu den üblichen Positionen Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial, Plattform- oder Betreiberprovisionen, Ortstaxe und eine erhöhte Instandhaltung an, weil die Nutzungsfrequenz höher ist als bei einer Dauervermietung.
Die Möblierung ist alle wenigen Jahre zu erneuern. Steuerlich ist die Einordnung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Beherbergung wesentlich. Davon hängen Umsatzsteuer, Abschreibung, Sozialversicherungspflicht und die Behandlung eines späteren Verkaufs ab. Eine Beratung vor dem Erwerb ist bei diesem Objekttyp praktisch unverzichtbar.
Für die Eigennutzung ohne Vermietung bleibt vor allem die Frage der Freizeitwohnsitzbeschränkungen relevant sowie der Umstand, dass laufende Kosten unabhängig von der Anwesenheit anfallen. Bei der Objektauswahl bewähren sich einige Kriterien: kompakte Grundrisse mit guter Belegbarkeit, ein Stauraum für Ausrüstung, ein zugänglicher Stellplatz, eine funktionierende Grundheizung sowie eine Anlage mit professioneller Verwaltung. Wichtig ist auch die Lage innerhalb der Anlage, weil Erdgeschoßeinheiten mit Terrasse und ruhige Lagen abseits der Zugänge deutlich gefragter sind. Das wirkt sich sowohl auf die Auslastung als auch auf den späteren Wiederverkauf aus.