Beim Bauherrenmodell kaufen mehrere Investoren gemeinsam eine Liegenschaft, bauen oder sanieren sie selbst und vermieten danach. Weil sie als Bauherren gelten, können sie Kosten steuerlich schneller absetzen. Dafür tragen sie das Baurisiko. Wird die Bauherreneigenschaft aberkannt, drohen hohe Nachzahlungen. Ein Produkt für erfahrene Anleger.
Ausführlich erklärt
Beim Bauherrenmodell erwerben mehrere Investoren gemeinsam eine Liegenschaft und errichten oder sanieren sie – nicht als Käufer eines fertigen Produkts, sondern als Bauherren. Sie werden Miteigentümer, tragen das Baurisiko und vermieten anschließend. Der wirtschaftliche Reiz liegt in der steuerlichen Behandlung. Weil die Beteiligten als Bauherren auftreten, sind die Aufwendungen nicht als Anschaffungskosten eines fertigen Objekts zu behandeln, sondern als Herstellungs- und Sanierungsaufwand – mit teils begünstigten, deutlich kürzeren Verteilungszeiträumen als der regulären Abschreibung.
Bei denkmalgeschützten Objekten und bei bestimmten mietrechtlich veranlassten Maßnahmen bestehen zusätzliche Begünstigungen. In den ersten Jahren entstehen dadurch hohe Verluste, die mit anderen Einkünften ausgeglichen werden können. Unterschieden werden zwei Ausprägungen. Beim großen Bauherrenmodell haben die Beteiligten tatsächlich Einfluss auf die bauliche Gestaltung und tragen das Risiko von Kostenüberschreitungen; die Bauherreneigenschaft wird dadurch begründet.
Beim kleinen Bauherrenmodell ist die Gestaltung weitgehend vorgegeben, die Beteiligten tragen aber weiterhin bestimmte Risiken; die steuerlichen Begünstigungen fallen geringer aus. Genau hier liegt der kritische Punkt. Die Bauherreneigenschaft wird von der Finanzverwaltung streng geprüft: Maßgeblich sind der tatsächliche Einfluss auf die Gestaltung, das getragene finanzielle Risiko und die Frage, ob ein einheitliches, vorgefertigtes Vertragswerk vorgelegt wurde. Wird sie verneint, entfallen die begünstigten Verteilungen rückwirkend – mit erheblichen Nachforderungen.
Hinzu kommt die Liebhabereiprüfung. Erforderlich ist eine Prognoserechnung, die innerhalb des maßgeblichen Zeitraums einen Gesamtüberschuss ausweist. Prognosen, die von durchgehender Vollvermietung, niedrigen Zinsen und minimaler Instandhaltung ausgehen, halten einer Prüfung nicht stand. Praktisch bedeutsam sind ferner die Risiken der Konstruktion: Kostenüberschreitungen während der Bauzeit treffen die Beteiligten unmittelbar; Verzögerungen verschieben den Beginn der Erträge; und die Miteigentumsgemeinschaft mit mehreren Investoren erfordert Regelungen über Verwaltung, Kostentragung, Entscheidungsfindung und Ausstiegsmöglichkeiten.
Ein Verkauf des eigenen Anteils ist deutlich schwieriger als jener einer parifizierten Wohnung. Ebenso zu prüfen sind die weichen Kosten – Konzeption, Vermittlung, Treuhand, Rechts- und Steuerberatung –, denen kein Gegenwert in der Substanz gegenübersteht. Das Modell ist damit kein Einsteigerprodukt. Es eignet sich für Anleger mit hoher Steuerprogression, ausreichender Liquidität und der Bereitschaft, unternehmerisches Risiko zu tragen.
Eine unabhängige steuerliche und rechtliche Prüfung vor der Zeichnung ist unerlässlich – unabhängig bedeutet dabei: nicht durch denselben Anbieter vermittelt. Zu unterscheiden ist das Bauherrenmodell von der Vorsorgewohnung, bei der eine fertige Eigentumswohnung erworben und vermietet wird. Dort ist der Prüfaufwand geringer, die steuerliche Wirkung aber ebenso. Beide Modelle verlangen eine unabhängige Beurteilung von Lage, Preis und Kostenstruktur.
Für die Beurteilung eines konkreten Angebots gelten dieselben Grundsätze wie bei jeder Anlageimmobilie: Vergleich mit realisierten Preisen, eigene Renditerechnung und ein Stresstest mit höherem Zinssatz. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung.