Als Anlegerwohnung gilt eine einzelne Eigentumswohnung, die zum Vermieten gekauft wird. Sie ist der einfachste Einstieg in direkten Immobilienbesitz, weil weniger Kapital nötig ist als bei einem Zinshaus. Gefragt sind kleine Grundrisse in gut angebundenen Lagen. Bei Mietgarantien ist Vorsicht geboten, ihr Wert steckt oft schon im Kaufpreis.
Ausführlich erklärt
Eine Anlegerwohnung ist eine einzelne Eigentumswohnung, die gezielt zur Vermietung erworben wird. Sie ist die für Privatanleger zugänglichste Form der direkten Immobilienveranlagung, weil der Kapitalbedarf deutlich unter dem eines Zinshauses liegt und die Verwaltung überschaubar bleibt. Häufig wird der Begriff synonym mit Vorsorgewohnung verwendet, was nicht ganz korrekt ist. Als Vorsorgewohnung bezeichnet man in Österreich üblicherweise eine Anlegerwohnung, die im Rahmen eines strukturierten Modells mit Umsatzsteueroption erworben wird: Der Anleger tritt unternehmerisch auf, macht die Vorsteuer aus dem Kaufpreis geltend, verrechnet auf die Miete Umsatzsteuer und legt dem Finanzamt eine Prognoserechnung vor, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums einen Gesamtüberschuss ausweist.
Gelingt dieser Nachweis nicht, droht die Einstufung als Liebhaberei mit Verlust der steuerlichen Vorteile und Rückforderung der Vorsteuer. Eine Anlegerwohnung im weiteren Sinn kann dagegen auch schlicht eine vermietete Bestandswohnung ohne dieses Modell sein. Für die Kalkulation gilt eine einfache Regel: Der Kaufpreis allein sagt wenig. Anzusetzen sind die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und allfälliger Provision, ferner die laufenden nicht überwälzbaren Kosten wie Verwaltungshonorar, Rücklagendotierung, Instandhaltung des Wohnungsinneren, Versicherung sowie ein Ansatz für Mietausfall und Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen.
Erst danach ergibt sich eine belastbare Nettorendite. Wer mit der reinen Bruttorendite rechnet, überschätzt den Ertrag regelmäßig um ein bis zwei Prozentpunkte. Bei der Objektauswahl bewähren sich einige Kriterien. Gefragt sind kompakte Grundrisse in gut angebundenen Lagen, weil kleine Einheiten den größten Mieterkreis ansprechen und den höchsten Quadratmeterpreis erzielen.
Wichtig sind außerdem Freifläche, Lift ab höheren Geschoßen, ein zeitgemäßes Heizsystem, ein solider Zustand des Gesamthauses und eine ausreichend dotierte Erhaltungsrücklage. Bei Neubauobjekten lohnt der Blick auf die Qualität des Bauträgers, auf die Absicherung nach dem Bauträgervertragsgesetz und darauf, ob die kalkulierte Erstvermietungsmiete am Markt realistisch ist – kalkulierte Mieten in Verkaufsprospekten liegen erfahrungsgemäß eher am oberen Rand. Vorsicht ist bei Mietgarantien und Mietenpools geboten. Eine Garantie ist nur so werthaltig wie der Garantiegeber, und ihr Wert ist häufig bereits im Kaufpreis enthalten.
Mietenpools verteilen Erträge und Leerstandsrisiken über mehrere Einheiten, nehmen dem Eigentümer aber die Kontrolle über die eigene Wohnung. Steuerlich zählen die Abschreibung, die Aufteilung in Grund- und Gebäudeanteil, die Behandlung von Sanierungsaufwand und die spätere Immobilienertragsteuer zu den entscheidenden Größen. Wer diese Punkte vor dem Kauf mit einem Steuerberater durchrechnet, vermeidet die häufigsten Enttäuschungen – nämlich eine Rendite, die auf dem Papier deutlich besser aussah als auf dem Konto. Ein oft unterschätzter Punkt ist der Ausstieg.
Anlegerwohnungen in Neubauprojekten stehen beim Wiederverkauf häufig im Wettbewerb mit weiteren Einheiten derselben Anlage, was den erzielbaren Preis drückt. Objekte in gewachsenen Lagen mit begrenztem Angebot sind hier im Vorteil. Wer von Beginn an eine realistische Haltedauer und einen Ausstiegsszenario mitdenkt, trifft die bessere Kaufentscheidung.