Beim Mietkauf bewohnt man eine Wohnung zunächst als Mieter und kann sie später kaufen. Gemeint ist meist das Modell gemeinnütziger Bauvereinigungen: Nach einer gesetzlichen Frist darf man die Übertragung verlangen, der Preis richtet sich nach Herstellungskosten statt Marktwert. Nicht jede Genossenschaftswohnung ist dafür geeignet. Private Mietkaufangebote folgen anderen Regeln.
Ausführlich erklärt
Beim Mietkauf wird eine Wohnung zunächst gemietet und später erworben. In Österreich ist damit meist das gesetzlich geregelte Modell im gemeinnützigen Wohnbau gemeint; daneben existieren private Mietkaufangebote, die anderen Regeln folgen und deutlich kritischer zu betrachten sind. Das Modell nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz funktioniert so: Eine gemeinnützige Bauvereinigung errichtet eine Wohnung, die von vornherein für eine spätere Übertragung ins Wohnungseigentum vorgesehen ist. Der Nutzer schließt einen Nutzungsvertrag, leistet beim Bezug einen Finanzierungsbeitrag und zahlt ein laufendes Entgelt nach dem Kostendeckungsprinzip.
Nach Ablauf einer gesetzlich festgelegten Frist kann er die Übertragung ins Wohnungseigentum verlangen. Der Kaufpreis richtet sich dabei nicht nach dem Marktwert, sondern nach gesetzlichen Preisbildungsregeln, die sich an den seinerzeitigen Herstellungskosten samt Anpassungen orientieren. Der geleistete Finanzierungsbeitrag wird angerechnet. In Lagen mit stark gestiegenen Preisen kann der so ermittelte Preis erheblich unter dem Marktwert liegen – genau darin besteht der wirtschaftliche Reiz des Modells.
Zu beachten ist, dass nicht jede Genossenschaftswohnung mietkauffähig ist. Maßgeblich ist, ob das Objekt entsprechend errichtet und der Vertrag entsprechend ausgestaltet wurde. Diese Frage sollte vor dem Bezug geklärt werden, weil sie die langfristige Perspektive vollständig verändert. Ebenso zu klären sind die maßgeblichen Fristen, die Berechnungsgrundlage des Preises und die Frage, wie ein späterer Weiterverkauf behandelt wird.
Private Mietkaufmodelle folgen dagegen keiner gesetzlichen Systematik. Angeboten werden sie gelegentlich für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen: Ein Teil der Miete wird auf einen späteren Kaufpreis angerechnet, verbunden mit einer Kaufoption. Hier ist besondere Sorgfalt geboten. Zu prüfen sind, ob die Option grundbücherlich abgesichert ist, was bei Insolvenz des Eigentümers geschieht, wie hoch der Kaufpreis festgelegt ist, was mit den angerechneten Beträgen bei Nichtausübung passiert und ob die laufende Zahlung im Verhältnis zur ortsüblichen Miete angemessen ist.
Ohne grundbücherliche Absicherung – etwa durch ein einverleibtes Vorkaufsrecht oder eine Anmerkung – ist die Position des Nutzers schwach. Abzugrenzen ist der Mietkauf vom Immobilienleasing, bei dem eine Leasinggesellschaft Eigentümerin bleibt und ein kalkulierter Restwert am Ende steht, sowie von der Leibrente, bei der die Zahlungen bis zum Tod des Berechtigten laufen. Für Interessenten am gemeinnützigen Modell empfiehlt sich eine frühzeitige Vormerkung bei mehreren Bauvereinigungen; Wartezeiten von mehreren Jahren sind in Ballungsräumen üblich. Wirtschaftlich lohnt eine Gesamtbetrachtung über die geplante Nutzungsdauer: Finanzierungsbeitrag, laufendes Entgelt samt Betriebskosten, allfällige Darlehensrate für ein Eigenmittelersatzdarlehen sowie der später zu leistende Kaufpreis.
Erst diese Zusammenschau erlaubt einen Vergleich mit dem direkten Erwerb einer Eigentumswohnung oder mit einer Mietwohnung am freien Markt. Für Haushalte, die den Finanzierungsbeitrag nicht aufbringen können, bieten mehrere Bundesländer Eigenmittelersatzdarlehen an.