Wer in eine geförderte Mietwohnung einzieht, muss meist einen einmaligen Finanzierungsbeitrag leisten. Für Haushalte, die diesen Betrag nicht aufbringen, gewähren einzelne Bundesländer ein Eigenmittelersatzdarlehen zu günstigen Bedingungen. Die Rückzahlungsrate kommt zur Miete dazu. Beantragt werden muss es vor Abschluss des Nutzungsvertrags. Der Vorteil liegt vor allem im Zugang.
Ausführlich erklärt
Das Eigenmittelersatzdarlehen ist ein Instrument der Wohnbauförderung einzelner Bundesländer. Es richtet sich an Personen, die eine geförderte Mietwohnung – typischerweise bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung – beziehen möchten, den dafür erforderlichen Finanzierungsbeitrag aber nicht oder nicht vollständig aufbringen können. Der Hintergrund liegt in der Finanzierungslogik des gemeinnützigen Wohnbaus. Wer eine geförderte Mietwohnung bezieht, leistet in der Regel einen einmaligen Finanzierungsbeitrag, mitunter auch als Baukostenbeitrag oder Eigenmittelanteil bezeichnet.
Dieser Betrag fließt in die Errichtungskosten ein und senkt im Gegenzug die laufende Miete. Je nach Objekt und Bundesland kann er erhebliche Höhe erreichen und ist für Haushalte mit geringem Vermögen eine echte Zugangshürde – gerade für jene Zielgruppe, für die geförderter Wohnraum gedacht ist. Genau hier setzt das Eigenmittelersatzdarlehen an. Das Land gewährt ein zweckgebundenes Darlehen, mit dem dieser Beitrag abgedeckt wird.
Die Konditionen sind gegenüber dem Kapitalmarkt begünstigt: niedrige oder gestaffelte Verzinsung, lange Laufzeiten und eine Rückzahlung in überschaubaren Monatsraten, die zusätzlich zur Miete zu leisten sind. Voraussetzungen und Ausgestaltung unterscheiden sich zwischen den Bundesländern erheblich, ebenso die Bezeichnung. Üblich sind Einkommensobergrenzen, die Begründung des Hauptwohnsitzes, ein Mindestalter oder eine Mindestaufenthaltsdauer sowie eine Begrenzung der Wohnnutzfläche. Der Antrag ist regelmäßig vor Abschluss des Nutzungsvertrags zu stellen; eine nachträgliche Gewährung ist meist ausgeschlossen.
Da die Programme laufend angepasst werden, ist eine aktuelle Auskunft bei der Wohnbauförderungsstelle des jeweiligen Landes unerlässlich. Bei Auszug aus der Wohnung ist zu beachten, wie sich Darlehen und Finanzierungsbeitrag zueinander verhalten. Der Finanzierungsbeitrag wird bei Rückgabe der Wohnung – vermindert um eine gesetzlich vorgesehene jährliche Abschreibung – vom Bauträger rückerstattet. Aus diesem Rückfluss wird üblicherweise das noch offene Eigenmittelersatzdarlehen bedient.
Wie sich das im konkreten Fall auswirkt, sollte vorab geklärt werden, weil die Abschreibung über die Jahre zu einer spürbaren Differenz führen kann. Für Interessenten empfiehlt sich eine Gesamtbetrachtung: Miete plus Betriebskosten plus Rate für das Eigenmittelersatzdarlehen ergeben die tatsächliche monatliche Belastung. Diese Summe sollte mit Alternativen am freien Mietmarkt und – bei entsprechender Bonität – mit einer Eigentumsfinanzierung verglichen werden. Zu unterscheiden ist das Instrument von allgemeinen Förderdarlehen für den Eigentumserwerb sowie von Eigenmitteln im bankenrechtlichen Sinn.
Es ersetzt einen konkreten Beitrag im geförderten Mietwohnbau und ist nicht auf den freien Markt übertragbar. Zu bedenken ist außerdem, dass die Rückzahlungsrate die laufende Belastung erhöht und damit den finanziellen Vorteil des geförderten Wohnens teilweise ausgleicht. Der Vorteil liegt weniger in geringeren Gesamtkosten als in der Zugänglichkeit: Ohne dieses Instrument bliebe die Wohnung für viele Haushalte schlicht unerreichbar. Für die Entscheidung sollte daher die monatliche Gesamtbelastung über die gesamte Rückzahlungsdauer betrachtet werden.