Ein Förderdarlehen ist ein zinsgünstiges Darlehen aus der Wohnbauförderung eines Bundeslandes, etwa für Neubau, Kauf oder Sanierung. Jedes Bundesland hat eigene Regeln. Damit verbunden sind Auflagen wie Hauptwohnsitz, Einkommensgrenzen und eine Mindestwohndauer. Der Antrag muss meist vor Baubeginn gestellt werden, sonst entfällt die Förderung. Gesichert wird es im Grundbuch.
Ausführlich erklärt
Ein Förderdarlehen ist ein zinsbegünstigtes Darlehen, das im Rahmen der Wohnbauförderung eines Bundeslandes gewährt wird. Es dient der Unterstützung von Errichtung, Erwerb oder Sanierung von Wohnraum und ist eines der wirksamsten Instrumente, um die Gesamtkosten einer Finanzierung zu senken. Wohnbauförderung ist in Österreich Landessache. Es gibt daher neun unterschiedliche Systeme mit eigenen Bezeichnungen, Fördergegenständen, Konditionen und Voraussetzungen. Gefördert werden je nach Land der Neubau eines Eigenheims, der Erwerb einer Eigentumswohnung, die Errichtung von Mietwohnungen durch Bauträger, die Sanierung bestehender Objekte sowie einzelne Maßnahmen wie Heizungstausch, thermische Verbesserung oder barrierefreie Anpassung.
Neben Darlehen werden auch nicht rückzahlbare Zuschüsse und Annuitätenzuschüsse eingesetzt. Die Konditionen sind gegenüber dem Kapitalmarkt begünstigt: niedrige oder gestaffelte Verzinsung, lange Laufzeiten und meist tilgungsfreundliche Rückzahlungsmodelle. Genau darin liegt der Wert – über zwei bis drei Jahrzehnte kann die Ersparnis gegenüber einer reinen Bankfinanzierung erheblich sein. Praktisch relevant ist die Besicherung. Förderdarlehen werden im Grundbuch pfandrechtlich sichergestellt, üblicherweise im Rang nach dem Bankkredit.
Diese Rangfolge ist mit der finanzierenden Bank abzustimmen, weil sie deren Sicherheitenposition betrifft. Fördergeber akzeptieren einen nachrangigen Rang in der Regel, die Reihenfolge sollte aber frühzeitig geklärt werden, damit die Abwicklung nicht ins Stocken gerät. Mit der Förderung gehen Bindungen einher. Üblich sind die Verpflichtung zur Begründung des Hauptwohnsitzes, eine Mindestwohndauer, Einkommensobergrenzen, Grenzen für die geförderte Wohnnutzfläche, energetische Mindeststandards und – bei geförderten Mietwohnungen – Preisbindungen für die Vermietung. Wird gegen diese Auflagen verstoßen, etwa durch Verkauf, Vermietung oder Aufgabe des Hauptwohnsitzes innerhalb der Bindungsfrist, kann die Förderung ganz oder teilweise zurückgefordert werden.
Beim Verkauf eines geförderten Objekts stellt sich daher stets die Frage, ob das Darlehen vom Erwerber übernommen werden kann oder vorzeitig zurückzuzahlen ist. Zeitlich ist der Antrag fast immer vor Baubeginn beziehungsweise vor Vertragsabschluss zu stellen; eine nachträgliche Gewährung ist regelmäßig ausgeschlossen. Wer die Reihenfolge nicht beachtet, verliert die Förderung, auch wenn alle inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt wären. Da die Programme laufend angepasst werden – Zinssätze, Einkommensgrenzen, geförderte Maßnahmen und Antragsfristen ändern sich regelmäßig –, ist eine aktuelle Auskunft bei der Wohnbauförderungsstelle des jeweiligen Bundeslandes vor jeder Planung unerlässlich. Viele Länder bieten dazu kostenlose Beratung an.
Bei der Gesamtkalkulation sollte das Förderdarlehen nicht isoliert betrachtet werden. Maßgeblich ist die Belastung aus allen Finanzierungsbausteinen gemeinsam – Bankkredit, Förderdarlehen und allfälliges Bauspardarlehen. Erst diese Summe zeigt, ob ein Vorhaben tragfähig ist. Beim Verkauf eines geförderten Objekts ist zudem frühzeitig zu klären, wie mit dem offenen Darlehen umgegangen wird. Ist eine Übernahme durch den Käufer möglich, kann das ein Vorteil in der Vermarktung sein; ist eine Rückzahlung erforderlich, mindert sie den Nettoerlös und muss im Kaufvertrag geregelt werden.