Wie lange ein Vertrag gilt, nennt man Laufzeit, bei Miete, Baurecht, Verwaltung, Wartung oder Kredit. Ebenso wichtig wie die Dauer sind die Ausstiegsmöglichkeiten: Kündigungsrechte, Kündigungsverzichte, automatische Verlängerungen und die Kosten einer vorzeitigen Beendigung. Wer Enddatum und Kündigungsfrist notiert, vermeidet ungewollte Verlängerungen. Beim Baurecht bestimmt sie den Wert.
Ausführlich erklärt
Die Laufzeit bezeichnet den Zeitraum, für den ein Vertrag gilt. Im Immobilienbereich begegnet sie in zahlreichen Zusammenhängen – und weil Immobilienverträge häufig über viele Jahre binden, ist die Wahl der Dauer regelmäßig folgenreicher als einzelne Konditionen. Bei Mietverträgen ist zwischen unbefristeten und befristeten Verhältnissen zu unterscheiden. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes setzt eine wirksame Befristung Schriftform, einen von vornherein bestimmten Endtermin und die Einhaltung der Mindestdauer voraus; fehlt eine dieser Voraussetzungen, gilt der Vertrag als unbefristet. Bei Geschäftsraummieten sind lange Laufzeiten mit beidseitigen Kündigungsverzichten üblich, was für Mieter Standortsicherheit, für Vermieter Ertragssicherheit bedeutet – und beide Seiten bindet, auch wenn sich die Umstände ändern.
Beim Baurecht liegt die Laufzeit typischerweise bei mehreren Jahrzehnten. Sie ist die wertbestimmende Größe schlechthin: Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer der Wert des Baurechts, weil das Bauwerk am Ende an den Grundeigentümer fällt. Verwaltungsverträge, Betreuungs- und Wartungsverträge sowie Contractingvereinbarungen werden ebenfalls auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Beim Contracting sind Laufzeiten von zehn bis zwanzig Jahren üblich, was eine faktische Bindung an einen Anbieter über einen sehr langen Zeitraum bedeutet. Bei Maklerverträgen ist die Laufzeit gesetzlich begrenzt: Für die Wohnungsvermittlung an Verbraucher sieht das Maklergesetz eine deutlich kürzere Höchstdauer vor als für andere Geschäfte, ergänzt durch die Standesregeln.
Automatische Verlängerungen ohne ausdrückliche Zustimmung sind problematisch. Bei Finanzierungen ist zwischen Kreditlaufzeit und Fixzinsbindung zu unterscheiden. Erstere bestimmt, wann getilgt ist; letztere, wie lange der Zinssatz unverändert bleibt. Fallen sie auseinander, verbleibt am Ende der Bindung eine Restschuld. Für alle Vertragsarten gilt ein gemeinsamer Grundsatz: Die Laufzeit ist gemeinsam mit den Ausstiegsmöglichkeiten zu betrachten.
Entscheidend sind Kündigungsrechte, Kündigungsverzichte, Verlängerungsoptionen, automatische Verlängerungen bei unterbliebener Kündigung und die Kosten einer vorzeitigen Beendigung. Ein Vertrag mit langer Laufzeit und fairen Ausstiegsklauseln kann günstiger sein als einer mit kurzer Laufzeit ohne jede Flexibilität. Praktisch bewährt hat sich, für jeden laufenden Vertrag Enddatum und Kündigungsfrist zu erfassen. Automatische Verlängerungen treten häufig ein, weil eine Kündigungsfrist übersehen wurde – bei Verwaltungs-, Wartungs- und Versicherungsverträgen ein regelmäßiger Anlass für unnötige Kosten. Bei Verträgen mit Verbrauchern bestehen zusätzliche Schranken.
Übermäßig lange Bindungsfristen, automatische Verlängerungen ohne ausdrückliche Zustimmung und einseitige Kündigungsverzichte können gegenüber Verbrauchern unwirksam sein. Wer sich unsicher ist, ob eine Klausel trägt, sollte sie prüfen lassen, bevor er auf ihrer Grundlage disponiert. Für Anlageobjekte ist die Laufzeitstruktur der Mietverträge ein eigener Bewertungsfaktor. Lange Restlaufzeiten mit bonitätsstarken Mietern erhöhen die Ertragssicherheit; kurze Restlaufzeiten bedeuten Nachvermietungsrisiko, eröffnen aber die Möglichkeit, Mieten an das Marktniveau anzupassen. Welche Struktur vorteilhaft ist, hängt von Marktlage und Anlageziel ab.