Fremdkapital ist geliehenes Geld, das zurückgezahlt werden muss – bei Immobilien meist ein Bankkredit, der im Grundbuch besichert wird. Liegt der Ertrag über den Kreditzinsen, verdient man daran; kippt das Verhältnis, wirkt derselbe Hebel gegen einen. Deshalb muss die Belastung auch bei höheren Zinsen tragbar bleiben.
Ausführlich erklärt
Fremdkapital ist jenes Kapital, das einem Vorhaben von außen zur Verfügung gestellt wird und zurückzuzahlen ist. Im Immobilienbereich handelt es sich überwiegend um Bankkredite, die durch ein Pfandrecht an der Liegenschaft besichert werden. Daneben kommen Förderdarlehen, Bauspardarlehen, Verkäuferdarlehen, Nachrangdarlehen und bei größeren Projekten Anleihen oder Mezzaninkapital in Betracht. Der wesentliche Unterschied zum Eigenkapital liegt in der Rechtsstellung.
Fremdkapitalgeber haben Anspruch auf Zins und Rückzahlung unabhängig vom Erfolg des Vorhabens und werden im Verwertungsfall vorrangig bedient. Eigenkapitalgeber tragen dagegen das Risiko, erhalten dafür aber den verbleibenden Ertrag. Diese Asymmetrie erklärt sowohl die niedrigeren Kosten von Fremdkapital als auch seine Gefährlichkeit. Zentral ist die Hebelwirkung.
Liegt die Rendite des Objekts über den Kosten des Fremdkapitals, steigt die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals mit zunehmendem Fremdkapitalanteil. Ein Beispiel verdeutlicht das: Wirft ein Objekt vier Prozent ab und kostet der Kredit drei Prozent, verdient der Investor an jedem fremdfinanzierten Euro die Differenz. Kehrt sich das Verhältnis um – weil die Zinsen steigen oder der Ertrag sinkt –, wirkt derselbe Hebel in die Gegenrichtung und zehrt das Eigenkapital auf. Genau dieser Mechanismus hat in Zinswenden zahlreiche hoch verschuldete Projekte in Schwierigkeiten gebracht.
Die Kosten des Fremdkapitals hängen von mehreren Faktoren ab: dem allgemeinen Zinsniveau, der Bonität des Kreditnehmers, dem Beleihungsauslauf, der Qualität der Sicherheit und dem Rang im Grundbuch. Nachrangige Mittel sind deutlich teurer, weil sie im Verwertungsfall erst nach den vorrangigen Gläubigern bedient werden. Für die Beurteilung einer Finanzierung sind zwei Kennzahlen üblich. Die Fremdkapitalquote zeigt den Anteil am Gesamtkapital.
Die Schuldendienstdeckung setzt den erwirtschafteten Überschuss ins Verhältnis zu Zins und Tilgung und beantwortet die praktisch wichtigere Frage, ob der laufende Ertrag den Kapitaldienst trägt. Risiken entstehen vor allem an drei Stellen: beim Zinsänderungsrisiko nach Ablauf einer Fixzinsbindung, beim Refinanzierungsrisiko, wenn eine Restschuld neu finanziert werden muss, und beim Ertragsrisiko durch Leerstand oder Mietausfall. Wirksame Gegenmittel sind eine ausreichende Tilgung, lange Zinsbindungen, Liquiditätsreserven und eine Kalkulation, die auch bei deutlich höheren Zinsen aufgeht. Für Eigennutzer gilt dieselbe Logik in vereinfachter Form: Fremdkapital ermöglicht den Erwerb, aber die Belastung muss auch in ungünstigen Szenarien tragbar bleiben.
Steuerlich ist zu beachten, dass bei vermieteten Objekten die Zinsen als Werbungskosten abzugsfähig sind, der Tilgungsanteil hingegen nicht. Maßgeblich ist zudem die tatsächliche Mittelverwendung: Ein Kredit, der wirtschaftlich der privaten Lebensführung dient, bleibt auch dann nicht abzugsfähig, wenn er auf eine vermietete Immobilie besichert wurde. Eine saubere Trennung der Kreditverwendung von Beginn an erspart hier spätere Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt.