Immobilien-Glossar

Begriffe aus dem Bereich Finanzieren

65 Fachbegriffe rund um Finanzieren – jeweils kurz erklärt und ausführlich eingeordnet, mit Bezug auf österreichisches Recht und Praxis.

65 Begriffe · Jeder Eintrag mit Kurzfassung und ausführlicher Erklärung ·

A

3 Begriffe

Annuität Die Annuität ist die gleichbleibende Kreditrate aus Zinsen und Tilgung. Anfangs geht der größere Teil an Zinsen, mit sinkender Restschuld wächst der Tilgungsanteil. Deshalb wirken zusätzliche Rückzahlungen in den ersten Jahren am stärksten. Bei variablen Zinsen passt die Bank allerdings Rate oder Laufzeit an.

Annuitätendarlehen Beim Annuitätendarlehen zahlt man dieselbe Rate aus Zins und Tilgung; bei fixem Zinssatz ist der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt. Das macht die Belastung planbar. Beim Vergleich zählt der Effektivzins mehr als der Nominalzins; er enthält Bearbeitungsentgelt, Kontoführung und Schätzkosten, nicht aber die Kosten der Besicherung.

Annuitätenzuschuss Beim Annuitätenzuschuss übernimmt das Land einen Teil der monatlichen Kreditrate, meist in den ersten Jahren am stärksten und dann sinkend. Bedingungen sind Hauptwohnsitz, Einkommensgrenzen und ein rechtzeitiger Antrag. Wichtig ist zu rechnen, ob die Rate auch nach Auslaufen des Zuschusses leistbar bleibt. Die Regeln unterscheiden sich je Bundesland.

B

7 Begriffe

Bausparvertrag Beim Bausparen wird zuerst mehrere Jahre angespart, unterstützt durch eine staatliche Prämie. Danach besteht Anspruch auf ein Darlehen für Wohnzwecke, dessen Zinssatz gesetzlich nach oben gedeckelt ist. Dieser Schutz wirkt bei stark steigenden Zinsen; bei niedrigen ist das Darlehen selten das günstigste. Das Guthaben zählt später als Eigenmittel.

Bauzins Zwei Bedeutungen hat dieser Begriff: im Baurecht das laufende Entgelt für die Bodennutzung, in der Finanzierung die Zinsen der Bauzeit. Der Kredit wird nach Baufortschritt in Teilbeträgen ausbezahlt und verzinst, obwohl noch niemand einziehen kann. Wer nebenbei Miete zahlt, trägt beides parallel. Diese Phase gehört in den Finanzierungsplan.

Beleihung Wird eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit eingesetzt, trägt die Bank ein Pfandrecht ins Grundbuch ein. Sie rechnet dabei mit einem vorsichtigen Beleihungswert, der unter dem Marktwert liegt. Je kleiner der Kreditanteil daran, desto besser der Zinssatz. Eingetragene Wohn- oder Fruchtgenussrechte können den Beleihungswert deutlich drücken.

Beleihungsgrenze Banken finanzieren eine Immobilie nur bis zu einem bestimmten Anteil ihres Beleihungswerts. Der günstigste Teil endet bei etwa sechzig Prozent; darüber verlangen sie Aufschläge oder weitere Sicherheiten. Bezugsgröße ist nicht der Kaufpreis, weshalb neben den Nebenkosten oft mehr Eigenmittel nötig sind als gedacht. Ein Vergleich mehrerer Institute lohnt.

Beleihungswert Für ihre Kreditentscheidung rechnet die Bank nicht mit dem heutigen Marktpreis, sondern mit einem vorsichtigeren Wert, der auch in schlechten Zeiten über die ganze Laufzeit erzielbar bleiben soll. Liegt er unter dem Kaufpreis, muss die Differenz aus Eigenmitteln kommen. Sanierungsstau sowie Wohn- und Fruchtgenussrechte drücken ihn zusätzlich.

Bonität Banken und Vermieter prüfen damit, ob jemand seine Zahlungen dauerhaft leisten kann. Wichtig sind Einkommen abzüglich laufender Ausgaben, die Stabilität des Jobs, Eigenmittel und Einträge bei Auskunfteien. Wer kleine Konsumkredite auflöst und Überziehungsrahmen reduziert, verbessert seine Ausgangslage vor dem Kreditantrag. Eine Finanzierungsbestätigung stärkt zudem die Verhandlungsposition.

Bürgschaft Wer bürgt, verspricht der Bank, für den Kredit eines anderen einzustehen – oft Eltern für ihre Kinder. Verlangt wird meist die strengste Form, bei der die Bank sich sofort an den Bürgen wenden kann. Eine Bürgschaft erfasst das gesamte Vermögen; sie sollte betraglich und zeitlich begrenzt sein.

C

2 Begriffe

Cashflow Der Cashflow zeigt, wie viel Geld eine Immobilie im Monat tatsächlich übrig lässt oder kostet. Von der Nettomiete gehen Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Kreditrate und Steuern ab. Wichtig ist eine Rechnung über viele Jahre samt Stresstest mit höheren Zinsen und Leerstand. Nach getilgtem Kredit dreht er meist ins Plus.

Crowdinvesting Beim Crowdinvesting sammeln viele Anleger über eine Online-Plattform Geld für ein Immobilienprojekt. Sie werden dabei meist nicht Miteigentümer, sondern Geldgeber mit nachrangigem Darlehen: Im Pleitefall kommen zuerst die Bank und andere Gläubiger zum Zug. Die hohe Rendite ist der Preis für dieses Risiko, ein Totalverlust ist möglich.

D

2 Begriffe

Darlehen Bei einem Darlehen erhält man einen bestimmten Geldbetrag und zahlt ihn später zurück. In der Immobilienfinanzierung ist es die wichtigste Form der Fremdmittel. Üblich ist das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate. Ist die Liegenschaft als Pfand eingetragen, sind die Zinsen deutlich niedriger als bei Konsumkrediten.

Darlehensvertrag Im Darlehensvertrag steht, zu welchen Bedingungen die Bank das Geld hergibt: Betrag, Laufzeit, Zinssatz, Raten, Kosten und Sicherheiten. Der beste Vergleichswert ist der effektive Jahreszinssatz. Prüfen sollte man außerdem, was nach Ablauf der Fixzinsbindung gilt und ob Sondertilgungen möglich sind. Die Unterlagen gehören dauerhaft aufbewahrt.

E

5 Begriffe

Effektivzins Der Effektivzins fasst die Gesamtkosten eines Kredits in einer Jahresprozentzahl zusammen. Neben dem Zins stecken darin Bearbeitungsentgelte, Kontoführung und Schätzkosten. Die Gebühren für die Eintragung des Pfandrechts fehlen dagegen meist. Vergleichbar sind nur Angebote mit gleicher Summe, Laufzeit und Tilgungsart. Bei variablen Zinsen ist er nur eine Rechenannahme.

Eigenmittel Eigenmittel sind alle Beträge, die ein Käufer aus eigenem Vermögen einbringt: Erspartes, Bausparguthaben, Wertpapiere, Erbschaften, ein bezahltes Grundstück. Auf Kredit beschafftes Geld zählt nicht dazu. Damit werden zuerst die Kaufnebenkosten gedeckt. Eine Reserve sollte übrig bleiben, weil nach dem Kauf weitere Ausgaben folgen.

Eigenmittelanteil Wie viel Geld beim konkreten Kauf selbst aufzubringen ist, zeigt der Eigenmittelanteil. Er besteht aus den Kaufnebenkosten und aus der Lücke zwischen Kaufpreis und dem Betrag, den die Bank finanziert. Weil die Bank vom vorsichtig geschätzten Beleihungswert ausgeht, fällt diese Lücke oft größer aus als erwartet.

Eigenmittelersatzdarlehen Wer in eine geförderte Mietwohnung einzieht, muss meist einen einmaligen Finanzierungsbeitrag leisten. Für Haushalte, die diesen Betrag nicht aufbringen, gewähren einzelne Bundesländer ein Eigenmittelersatzdarlehen zu günstigen Bedingungen. Die Rückzahlungsrate kommt zur Miete dazu. Beantragt werden muss es vor Abschluss des Nutzungsvertrags. Der Vorteil liegt vor allem im Zugang.

Eigenmittelquote Die Eigenmittelquote sagt, welcher Anteil einer Investition aus eigenem Vermögen kommt. Je höher sie ist, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser der Zinssatz. Sinnvoll gerechnet wird sie auf die Gesamtinvestition samt Nebenkosten, nicht bloß auf den Kaufpreis. Die Herkunft der Mittel sollte belegt werden.

F

9 Begriffe

Finanzierungsbestätigung Eine Finanzierungsbestätigung ist ein Schreiben der Bank, dass ein Kredit in ungefährer Höhe möglich wäre. Verbindlich ist sie meist nicht, weil das Objekt noch nicht bewertet wurde. Beim Verhandeln hilft sie trotzdem, weil Verkäufer solche Interessenten ernster nehmen. Für ein Kaufanbot braucht es zusätzlich einen Finanzierungsvorbehalt.

Finanzierungsplan Ein Finanzierungsplan stellt allen Kosten eines Vorhabens die vorhandenen Mittel gegenüber – und zwar auch zeitlich. Neben Kaufpreis oder Baukosten gehören Nebenkosten, Gebühren, Anschlüsse und ein Puffer hinein. Wichtig ist, wann welches Geld fließt, denn Eigenmittel werden meist zuerst abgerufen und Förderungen kommen oft spät.

Finanzierungszusage Erst mit der Finanzierungszusage sagt die Bank verbindlich zu, einen Kredit zu bestimmten Konditionen zu geben. Sie kommt nach voller Prüfung von Einkommen und Objekt und enthält Auflagen wie Pfandrecht, Gebäudeversicherung und Treuhandabwicklung. Sie gilt nur befristet und ersetzt noch nicht den Kreditvertrag. Ein Vergleich mehrerer Banken lohnt.

Fixzins Beim Fixzins bleibt der Zinssatz eines Kredits für eine vereinbarte Zeit gleich, die Rate ist also planbar. Dafür verlangt die Bank meist einen Aufschlag gegenüber der variablen Verzinsung, und sinkende Zinsen bringen keinen Vorteil. Entscheidend ist, ob der Haushalt einen deutlichen Zinsanstieg verkraften würde.

Fixzinsbindung Die Fixzinsbindung ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz gilt. Ist sie kürzer als die Kreditlaufzeit, bleibt bei ihrem Ablauf eine Restschuld, die zu den dann geltenden Bedingungen weiterfinanziert werden muss. Man sollte vorher wissen, wie hoch dieser Betrag ist, und rechtzeitig Angebote mehrerer Banken einholen.

Förderdarlehen Ein Förderdarlehen ist ein zinsgünstiges Darlehen aus der Wohnbauförderung eines Bundeslandes, etwa für Neubau, Kauf oder Sanierung. Jedes Bundesland hat eigene Regeln. Damit verbunden sind Auflagen wie Hauptwohnsitz, Einkommensgrenzen und eine Mindestwohndauer. Der Antrag muss meist vor Baubeginn gestellt werden, sonst entfällt die Förderung. Gesichert wird es im Grundbuch.

Förderungswürdigkeit Förderungswürdig ist, wer die Voraussetzungen der Wohnbauförderung erfüllt. Geprüft werden die Person, das Einkommen und das Objekt – etwa Hauptwohnsitz, Einkommensgrenzen, Wohnfläche und Energiestandard. Die Grenzen liegen oft höher als vermutet. Weil der Antrag meist vor Baubeginn zu stellen ist, gehört die Frage an den Anfang der Planung.

Fremdkapital Fremdkapital ist geliehenes Geld, das zurückgezahlt werden muss – bei Immobilien meist ein Bankkredit, der im Grundbuch besichert wird. Liegt der Ertrag über den Kreditzinsen, verdient man daran; kippt das Verhältnis, wirkt derselbe Hebel gegen einen. Deshalb muss die Belastung auch bei höheren Zinsen tragbar bleiben.

Fremdkapitalquote Die Fremdkapitalquote zeigt, welcher Anteil einer Investition mit geliehenem Geld finanziert ist; der Rest sind Eigenmittel. Banken sehen darin ihr Risiko und verlangen ab bestimmten Schwellen Zinsaufschläge. Für Käufer zählt vor allem, ob die Finanzierung auch bei höheren Zinsen und Ertragsausfällen noch hält. Kaufnebenkosten gehören in die Rechnung.

G

2 Begriffe

Genossenschaftsanteil Unter Genossenschaftsanteil fasst der Alltag mehrere Zahlungen beim Einzug zusammen. Der kleine Geschäftsanteil macht zum Mitglied; wirtschaftlich wichtiger ist der Finanzierungsbeitrag, der die Baukosten mitträgt und das monatliche Entgelt senkt. Beim Auszug kommt er zurück, allerdings jedes Jahr um einen Abschreibungsbetrag vermindert. Eine Wertsteigerung bringt er nicht.

Gesamtbelastung Als Gesamtbelastung gilt die Summe aller monatlichen Zahlungen rund um eine Immobilie: Kreditrate, Betriebskosten, Rücklage, Energie, Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen. Wer nur die Kreditrate mit der bisherigen Miete vergleicht, rechnet sich das Vorhaben schön. Tragfähig ist eine Finanzierung erst, wenn sie auch höhere Zinsen aushält.

H

3 Begriffe

Haushaltsrechnung In einer Haushaltsrechnung stehen die monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenüber; daraus ergibt sich die dauerhaft leistbare Kreditrate. Häufiger Fehler ist der Vergleich mit der bisherigen Miete: Betriebskosten, Energie, Rücklage, Versicherungen und Instandhaltung kommen zur Rate hinzu. Sinnvoll ist zusätzlich ein Test mit höheren Zinsen.

Hypothekardarlehen Wird ein Darlehen über ein Pfandrecht an einer Immobilie abgesichert, spricht man vom Hypothekardarlehen. Weil die Bank dadurch weniger Risiko trägt, sind die Zinsen niedriger als bei unbesicherten Konsumkrediten. Üblich ist eine gleichbleibende Rate. Eintragungsgebühr und Urkunde kosten extra und sind meist aus Eigenmitteln zu zahlen.

Hypothekarkredit Der Hypothekarkredit beschreibt den Weg von der Anfrage bis zum Geld: Vorprüfung von Einkommen und Eigenmitteln, Unterlagen sammeln, Bewertung der Immobilie, Zusage mit Auflagen, Pfandurkunde. Ausgezahlt wird meist an den Treuhänder, nicht an den Kreditnehmer. Besser klärt man die Finanzierung vor der Objektsuche.

I

6 Begriffe

Immobilienaktie Wer eine Immobilienaktie kauft, erwirbt einen Anteil an einer börsennotierten Gesellschaft, die Immobilien entwickelt, vermietet und verwaltet. Schon kleine Beträge genügen, der Verkauf gelingt börsentäglich. Dafür schwanken die Kurse stark, und über An- und Verkäufe entscheidet das Management. Hohe Verschuldung ist das größte Risiko.

Immobilienfinanzierung Die Immobilienfinanzierung für Kauf, Bau oder Sanierung setzt sich meist aus mehreren Teilen zusammen: Eigenmittel, Bankkredit, Wohnbauförderung und oft ein Bauspardarlehen. Wichtig ist nicht nur, ob das Geld insgesamt reicht, sondern auch, ob es rechtzeitig da ist. Förderanträge sind fast immer vor Baubeginn oder Vertragsabschluss zu stellen.

Immobilienfonds Viele Anleger legen ihr Geld zusammen; ein Immobilienfonds investiert es in Immobilien. So beteiligt man sich mit kleineren Beträgen an mehreren Objekten, ohne selbst zu verwalten. Offene Fonds geben laufend Anteile aus, geschlossene haben eine feste Laufzeit. Vor dem Kauf lohnt der Blick auf Rückgaberegeln und Gebühren.

Immobilienkredit Kredite für Kauf, Bau, Umbau oder Sanierung einer Immobilie fasst man als Immobilienkredit zusammen. Neben dem großen Wohnbaukredit gibt es kleinere Sanierungskredite, Zwischenfinanzierungen, Umschuldungen und Nachfinanzierungen. Beim Vergleich zählt der effektive Jahreszins; Grundbucheintragung und Urkunde kommen extra dazu. Von Krediten in fremder Währung wird abgeraten.

Immobilienleasing Beim Immobilienleasing kauft oder baut eine Leasinggesellschaft das Objekt und überlässt es dem Nutzer gegen laufende Raten. Eigentümerin bleibt die Gesellschaft; am Ende steht meist ein Restwert, den Kaufoption, Verlängerung oder Verwertung abdeckt. Genutzt wird das vor allem von Unternehmen und Gemeinden, für Private spielt es kaum eine Rolle.

Instandhaltungsrücklage Umgangssprachlich Instandhaltungsrücklage, im Gesetz Erhaltungsrücklage: Geld, das eine Eigentümergemeinschaft laufend für künftige Sanierungen anspart. Die Höhe richtet sich nach Alter und Zustand des Hauses. Beim Verkauf bleibt der angesparte Anteil beim Haus. Ein niedriger Stand bei anstehender Sanierung kündigt Sonderzahlungen an. Beim Eigenheim muss man selbst vorsorgen.

K

7 Begriffe

Kapitaldienst Zins und Tilgung zusammen ergeben den Kapitaldienst, also das, was ein Kredit monatlich kostet. Der Zins ist verlorenes Geld, die Tilgung dagegen Vermögensaufbau. Entscheidend ist, ob Miete oder Einkommen diese Rate tragen – auch dann, wenn die Zinsen nach der Fixzinsbindung deutlich steigen.

Kaufpreisfinanzierung Bei der Kaufpreisfinanzierung geht es darum, Kredit und Kaufabwicklung zeitlich zusammenzubringen. Vor der Suche klärt die Bank den möglichen Rahmen, nach der Einigung folgen Bewertung, Zusage und Pfandbestellung. Ausgezahlt wird auf das Treuhandkonto. Weil das Wochen dauert, gehört ein Finanzierungsvorbehalt in jedes Kaufanbot. Die Nebenkosten bleiben meist Eigenmittel.

Kredit Bei einem Kredit stellt die Bank Geld auf Zeit zur Verfügung und verlangt dafür Zinsen. Wohnbaukredite sind durch ein Pfandrecht auf der Liegenschaft besichert und deshalb günstiger als unbesicherte Konsumkredite. Angebote vergleicht man über den effektiven Jahreszinssatz und den Gesamtbetrag aller Zahlungen; die Besicherungskosten sind darin nicht enthalten.

Kreditbetrag Wie viel Geld die Bank bereitstellt, ist der Kreditbetrag. Er ergibt sich aus dem Bedarf, also Kaufpreis oder Baukosten minus Eigenmittel, und aus dem, was Objektwert und Haushaltseinkommen tragen. Der niedrigere Wert zählt. Kaufnebenkosten werden meist nicht mitfinanziert; bei Bauvorhaben gehört ein Puffer für Unvorhergesehenes dazu.

Kreditlaufzeit Über welchen Zeitraum ein Kredit zurückgezahlt wird, bestimmt die Laufzeit. Je länger sie ist, desto kleiner die monatliche Rate und desto höher die Zinsen insgesamt. Banken achten darauf, dass die Tilgung in der Regel bis zum Pensionsantritt abgeschlossen ist. Vereinbarte Sondertilgungen erlauben es, später schneller fertig zu werden.

Kreditrate Die Kreditrate ist der Betrag, der regelmäßig an die Bank geht. Beim Annuitätenkredit besteht sie aus Zinsen und Tilgung; anfangs überwiegen die Zinsen, später die Tilgung. Nur der Zinsanteil ist echter Aufwand, die Tilgung ist Vermögensaufbau. Wichtig: Betriebskosten, Energie, Versicherung und Rücklage kommen zur Rate noch dazu.

Kreditrestschuld Restschuld heißt der Betrag, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist. Sichtbar wird sie im Tilgungsplan. Endet eine Fixzinsbindung vor dem Ende der Laufzeit, muss dieser Rest zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden; beim Verkauf wird er aus dem Kaufpreis zurückgezahlt. Sondertilgungen wirken früh am stärksten.

L

1 Begriffe

Laufzeit Wie lange ein Vertrag gilt, nennt man Laufzeit, bei Miete, Baurecht, Verwaltung, Wartung oder Kredit. Ebenso wichtig wie die Dauer sind die Ausstiegsmöglichkeiten: Kündigungsrechte, Kündigungsverzichte, automatische Verlängerungen und die Kosten einer vorzeitigen Beendigung. Wer Enddatum und Kündigungsfrist notiert, vermeidet ungewollte Verlängerungen. Beim Baurecht bestimmt sie den Wert.

N

1 Begriffe

Nachfinanzierung Reicht das Geld beim Bauen oder Sanieren nicht aus, braucht es eine Nachfinanzierung. Auslöser sind gestiegene Baukosten, Überraschungen im Untergrund, Auflagen, Sonderwünsche oder vergessene Posten wie Küche und Außenanlagen. Teuer wird das vor allem, wenn eine neue Eintragung im Grundbuch nötig ist. Eine eingeplante Reserve beugt vor.

P

1 Begriffe

Pfandbestellungsurkunde Mit der Pfandbestellungsurkunde stimmt ein Liegenschaftseigentümer zu, dass ein Gläubiger ein Pfandrecht ins Grundbuch eintragen lässt. Nötig sind eine beglaubigte Unterschrift und die genaue Angabe von Liegenschaft und besichertem Betrag. Dieser liegt meist über der Kreditsumme, weil Zinsen und Kosten mitgedeckt sind – das erhöht die Eintragungsgebühr.

R

3 Begriffe

Restschuld Restschuld ist der Betrag, der von einem Kredit noch offen ist. Sie steht im Tilgungsplan und wird beim Auslaufen der Fixzinsbindung oder beim Verkauf wichtig. Stirbt der Kreditnehmer, geht die Schuld auf die Erben über. Dagegen hilft eine Ablebensversicherung; erzwingen darf die Bank sie nicht.

Restschuldversicherung Eine Restschuldversicherung übernimmt die offene Kreditschuld, wenn der Kreditnehmer stirbt; teils auch die Raten bei Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit. Zu prüfen sind die Kosten, denn eine mitfinanzierte Prämie erhöht den Kredit, sowie Wartezeiten und Ausschlüsse. Eine eigene Ablebensversicherung kann günstiger und flexibler sein. Der Abschluss ist freiwillig.

Rücklage Unter Rücklage versteht man Geld, das für spätere Ausgaben zurückgelegt wird. Im Wohnungseigentum ist die Erhaltungsrücklage vorgeschrieben; sie bleibt beim Haus und wird beim Verkauf nicht ausbezahlt. Eigenheimbesitzer müssen selbst vorsorgen, am besten über einen monatlichen Dauerauftrag. Für Käufer zählt der Rücklagenstand zu den wichtigsten Prüfpunkten.

S

1 Begriffe

Simultanhypothek Bei einer Simultanhypothek haften mehrere Liegenschaften für denselben Kredit – jede für den gesamten Betrag. Die Bank darf sich aussuchen, welche sie verwertet. Wer sein Grundstück für Angehörige einbringt, geht damit ein erhebliches Risiko ein. Vorab sollte geregelt werden, wann eine Liegenschaft wieder aus der Haftung entlassen wird.

T

4 Begriffe

Tilgung Tilgung ist der Teil der Kreditrate, der die Schuld verringert; der Rest sind Zinsen. Zinsen sind verlorenes Geld, Tilgung baut Vermögen auf. Üblich ist eine gleichbleibende Rate, bei der der Tilgungsanteil mit der Zeit steigt. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen, erhöht aber die monatliche Belastung.

Tilgungsfreie Zeit In einer tilgungsfreien Zeit zahlt man nur Zinsen, die Kreditschuld bleibt gleich hoch. Üblich ist das während der Bauzeit, am Anfang einer Finanzierung oder vorübergehend bei Zahlungsproblemen. Weil nichts getilgt wird, steigen die Zinskosten insgesamt; danach wird entweder die Rate höher oder die Laufzeit länger.

Tilgungsplan Der Tilgungsplan zeigt Zahlung für Zahlung, wie viel Zinsen, wie viel Tilgung und welche Restschuld anfallen. Besonders wichtig ist die Restschuld zum Ende der Fixzinsbindung, weil dieser Betrag neu finanziert werden muss. Sinnvoll ist, denselben Verlauf zusätzlich mit einem höheren Zinssatz rechnen zu lassen.

Tilgungsträger Bei einem endfälligen Kredit zahlt man laufend nur Zinsen und spart die Rückzahlung parallel in einem Tilgungsträger an, meist einer Lebensversicherung oder einem Wertpapierdepot. Bringt dieser weniger Ertrag als erhofft, fehlt am Laufzeitende Geld für die Restschuld. Diese Lücke früh berechnen zu lassen, eröffnet mehr Auswege als spätes Handeln.

U

1 Begriffe

Umschuldung Wer umschuldet, löst einen laufenden Kredit durch einen neuen ab, meist bei einer anderen Bank und zu besseren Konditionen. Typischer Anlass ist das Ende einer Fixzinsbindung. Dagegen zu rechnen sind die Wechselkosten, vor allem die Eintragungsgebühr im Grundbuch, die bei kleinen Restschulden und kurzer Restlaufzeit den Zinsvorteil auffressen.

V

2 Begriffe

Verzugszinsen Wer eine Rechnung, Miete oder Kreditrate zu spät zahlt, schuldet Verzugszinsen. Gegenüber Verbrauchern gilt ein fester gesetzlicher Satz, zwischen Unternehmen ein höherer, variabler. Mahnspesen dürfen nur dazukommen, soweit sie tatsächlich angefallen und angemessen sind. Unterliegt die Wohnung voll dem Mietrechtsgesetz, droht bei anhaltendem Rückstand nach Mahnung die Kündigung.

Vorfälligkeitsentschädigung Vorfälligkeitsentschädigung ist der deutsche Begriff für die Entschädigung, die eine Bank bei vorzeitiger Rückzahlung verlangen darf. Sie fällt bei Fixzinsbindung an, bei variabel verzinsten Krediten grundsätzlich nicht. In Österreich begrenzt das Gesetz sie bei Verbraucherkrediten der Höhe nach, anders als in Deutschland. Vor einem Verkauf lohnt die Nachfrage.

W

1 Begriffe

Wohnbauförderung Wohnbauförderung ist die Unterstützung des Wohnbaus durch die öffentliche Hand. Zuständig sind die Bundesländer, weshalb Bedingungen und Höhe stark abweichen. Gefördert werden Neubau, Ersterwerb und Sanierung – über günstige Darlehen oder Zuschüsse. Der Antrag muss vor Baubeginn oder Vertragsabschluss gestellt werden; danach gelten Bindungen etwa zum Hauptwohnsitz.

Z

4 Begriffe

Zahlungsplan Ein Zahlungsplan bestimmt, wann welcher Teil des Preises fällig wird. Beim Kauf vom Bauträger sind die Raten nach dem Ratenplanmodell an nachweisbare Baufortschritte geknüpft, die ein Treuhänder vor der Freigabe prüft. Grundregel: Zahlungen sollen dem Baufortschritt folgen, ihm nicht vorauslaufen. Ein Restbetrag bleibt bis nach Mängelbehebung offen.

Zinsabsicherung Gegen steigende Zinsen schützt vor allem ein Fixzinssatz: Er bleibt für die vereinbarte Zeit gleich, kostet dafür einen Aufschlag. Möglich sind auch eine Zinsobergrenze oder eine Aufteilung in fix und variabel. Entscheidend ist die Frage, ob die Rate auch bei deutlich höheren Zinsen leistbar bliebe.

Zinssatz Der Zinssatz ist der Preis für geliehenes Geld. Vergleichen lassen sich Kredite nur über den Effektivzinssatz, der auch Nebenkosten enthält, jene der Besicherung aber nicht. Fixe Zinsen bleiben eine vereinbarte Zeit gleich, variable folgen einem Referenzwert plus Bankaufschlag. Dieser Aufschlag ist verhandelbar; die Regeln zu Sondertilgungen gehören geprüft.

Zwischenfinanzierung Eine Zwischenfinanzierung überbrückt die Zeit, bis erwartetes Geld eintrifft – meist der Erlös aus dem Verkauf der bisherigen Wohnung. Üblicherweise zahlt man zunächst nur Zinsen und tilgt später in einer Summe. Das Risiko: Verzögert sich der Verkauf, laufen zwei Finanzierungen weiter. Die Zinsen liegen meist über jenen langfristiger Kredite.