Bei einer Simultanhypothek haften mehrere Liegenschaften für denselben Kredit – jede für den gesamten Betrag. Die Bank darf sich aussuchen, welche sie verwertet. Wer sein Grundstück für Angehörige einbringt, geht damit ein erhebliches Risiko ein. Vorab sollte geregelt werden, wann eine Liegenschaft wieder aus der Haftung entlassen wird.
Ausführlich erklärt
Bei einer Simultanhypothek wird eine Forderung auf mehreren Liegenschaften gleichzeitig sichergestellt. Jede belastete Liegenschaft haftet für die gesamte Forderung – nicht anteilig, sondern zur Gänze. Verwendet wird die Konstruktion in mehreren Fällen. Reicht der Wert einer Liegenschaft für die gewünschte Finanzierung nicht aus, wird eine weitere einbezogen – etwa das Grundstück der Eltern zusätzlich zum neu erworbenen Objekt.
Ebenso wird sie eingesetzt, wenn ein Vorhaben mehrere Grundstücke umfasst oder wenn ein Bauträger ein Projekt über mehrere Einlagen finanziert. Grundbücherlich wird eine Einlage als Haupteinlage bezeichnet, die übrigen als Nebeneinlagen; die Eintragung erfolgt in allen betroffenen Einlagen mit wechselseitigem Hinweis. Der Gläubiger kann sich nach seiner Wahl aus jeder der Liegenschaften befriedigen. Genau daraus ergibt sich das wesentliche Risiko für die Eigentümer der Nebeneinlagen.
Wird die Forderung nicht bedient, kann der Gläubiger auf jene Liegenschaft greifen, die sich am einfachsten verwerten lässt – unabhängig davon, wer die Mittel tatsächlich erhalten hat. Wer eine eigene Liegenschaft für die Finanzierung eines Angehörigen zur Verfügung stellt, sollte sich dessen bewusst sein: Die Haftung entspricht wirtschaftlich einer Bürgschaft mit dinglicher Sicherung, und die Rechtsprechung zur Mäßigung bei Angehörigenhaftungen greift hier nur eingeschränkt. Praktisch bedeutsam ist die Freilassung. Soll eine der Liegenschaften verkauft werden, ist eine Erklärung des Gläubigers erforderlich, mit der er auf das Pfandrecht an dieser Einlage verzichtet.
Ob und zu welchen Bedingungen er das tut, hängt von der verbleibenden Deckung ab – häufig verlangt er eine Teilrückführung. Genau dieser Punkt sollte bereits bei Vertragsabschluss geregelt werden: Unter welchen Voraussetzungen wird welche Einlage freigelassen? Ohne Regelung entsteht bei einem späteren Teilverkauf eine Verhandlungssituation mit ungünstiger Ausgangslage. Bei Bauträgerprojekten ist die Freilassung Teil der Abwicklung: Mit dem Verkauf jeder Einheit wird diese aus der Simultanhaftung entlassen, sodass der Erwerber lastenfreies Eigentum erhält.
Für Käufer ist daher zu prüfen, dass die entsprechende Erklärung vorliegt und die Löschung gesichert ist – der Treuhänder achtet darauf. Für die Prüfung eines Grundbuchsauszugs gilt: Ein Hinweis auf Simultanhaftung bedeutet, dass die Forderung auch auf anderen Liegenschaften lastet. Die tatsächliche Höhe der offenen Schuld ergibt sich daraus nicht – sie ist beim Gläubiger zu erfragen. Vor der Bestellung einer Simultanhypothek auf einer bereits abbezahlten Liegenschaft empfiehlt sich unabhängige rechtliche Beratung.
Zu unterscheiden ist die Simultanhypothek von mehreren getrennten Pfandrechten für verschiedene Kredite. Bei dieser Gestaltung haftet jede Liegenschaft nur für die ihr zugeordnete Forderung, was die Verhältnisse übersichtlicher hält und eine spätere Freilassung erleichtert.