Zins und Tilgung zusammen ergeben den Kapitaldienst, also das, was ein Kredit monatlich kostet. Der Zins ist verlorenes Geld, die Tilgung dagegen Vermögensaufbau. Entscheidend ist, ob Miete oder Einkommen diese Rate tragen – auch dann, wenn die Zinsen nach der Fixzinsbindung deutlich steigen.
Ausführlich erklärt
Als Kapitaldienst bezeichnet man die Summe jener Zahlungen, die für einen Kredit zu leisten sind – also Zins und Tilgung. Bei einem Annuitätendarlehen entspricht er der Annuität. Der Begriff stammt aus der Unternehmensfinanzierung und wird bei Immobilienfinanzierungen vor allem in der Bankprüfung und in der Investorenrechnung verwendet. Wirtschaftlich sind die beiden Bestandteile grundverschieden. Der Zinsanteil ist echter Aufwand: Er fließt ab und kommt nicht zurück.
Der Tilgungsanteil ist dagegen Vermögensaufbau – er reduziert die Schuld und erhöht damit das Eigenkapital. Für die Beurteilung eines Investments sollten beide Komponenten daher getrennt ausgewiesen werden. Ein Objekt mit leicht negativem Cashflow kann wirtschaftlich vorteilhaft sein, wenn der monatliche Zuschuss geringer ist als die Tilgung. Zentral ist die Frage der Kapitaldienstfähigkeit: Reicht der erwirtschaftete Überschuss aus, um Zins und Tilgung zu bedienen? Gemessen wird das über die Kapitaldienstdeckung, also das Verhältnis des Überschusses vor Kapitaldienst zum Kapitaldienst selbst.
Ein Wert über eins bedeutet, dass der Ertrag den Kapitaldienst trägt; darunter ist regelmäßig ein Zuschuss aus anderen Mitteln erforderlich. Banken verlangen bei Anlageobjekten üblicherweise einen Sicherheitspuffer über eins hinaus. Bei Eigennutzern tritt an die Stelle des Mietertrags das verfügbare Haushaltseinkommen. Hier wird mit der Schuldendienstquote gearbeitet, also dem Anteil des Einkommens, der für den Kapitaldienst aufgewendet wird. Ergänzend bestehen in Österreich aufsichtsrechtliche Vorgaben zur nachhaltigen Kreditvergabe, die unter anderem eine Obergrenze für diese Quote betreffen; sie wurden seit ihrer Einführung mehrfach angepasst.
Wichtig ist, den Kapitaldienst nicht mit der monatlichen Gesamtbelastung zu verwechseln. Letztere umfasst zusätzlich Betriebskosten, Rücklagendotierung, Energie, Versicherungen, Grundsteuer und Instandhaltung. Wer nur den Kapitaldienst mit der bisherigen Miete vergleicht, unterschätzt die künftige Belastung erheblich. Beeinflussen lässt sich der Kapitaldienst über mehrere Stellschrauben. Eine längere Laufzeit senkt die Rate, erhöht aber die Gesamtzinskosten deutlich.
Eine geringere Anfangstilgung wirkt ähnlich. Ein höherer Eigenmitteleinsatz senkt beides. Und eine Fixzinsbindung macht den Kapitaldienst für die Dauer der Bindung planbar, verlagert das Zinsrisiko aber auf den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung. Als Prüfstein empfiehlt sich ein Stresstest: Wie verhält sich der Kapitaldienst, wenn der Zinssatz nach Ablauf der Bindung deutlich höher liegt? Wer diese Frage beantworten kann, hat solide kalkuliert.
Für Anlageobjekte lohnt zusätzlich die Betrachtung über die gesamte Haltedauer. Der Kapitaldienst bleibt bei Fixzins konstant, während die Mieten in der Regel indexiert steigen. Die Deckung verbessert sich damit über die Jahre – und nach vollständiger Tilgung entfällt der Kapitaldienst ganz, was den eigentlichen Kern der langfristigen Immobilienveranlagung ausmacht. Diese Perspektive geht in kurzfristigen Renditebetrachtungen regelmäßig verloren, obwohl sie für Eigennutzer wie Anleger den größten Teil des wirtschaftlichen Nutzens ausmacht.