Beim Annuitätendarlehen zahlt man dieselbe Rate aus Zins und Tilgung; bei fixem Zinssatz ist der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt. Das macht die Belastung planbar. Beim Vergleich zählt der Effektivzins mehr als der Nominalzins; er enthält Bearbeitungsentgelt, Kontoführung und Schätzkosten, nicht aber die Kosten der Besicherung.
Ausführlich erklärt
Das Annuitätendarlehen ist die in Österreich mit Abstand häufigste Form der Immobilienfinanzierung für Private. Kennzeichnend ist die gleichbleibende Rate, die Zins und Tilgung enthält. Am Ende der vereinbarten Laufzeit ist der Kredit vollständig zurückgeführt, sofern die Verzinsung über die gesamte Dauer fix vereinbart wurde. Die Funktionsweise folgt dem Prinzip der Annuität: Anfangs überwiegt der Zinsanteil, mit sinkender Restschuld verschiebt sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung. Für Kreditnehmer bedeutet das Planbarkeit, weil die Belastung bekannt ist und sich der Schuldenstand kontinuierlich abbaut.
Ein Tilgungsplan weist für jede Periode Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld aus und sollte vor Unterfertigung eingehend geprüft werden. Abzugrenzen sind zwei andere Grundformen. Beim Abzahlungs- oder Ratendarlehen bleibt der Tilgungsanteil konstant, wodurch die Gesamtrate anfangs hoch ist und im Zeitverlauf sinkt. Die Zinsbelastung insgesamt ist geringer als beim Annuitätendarlehen, die Anfangsbelastung jedoch höher. Beim endfälligen Darlehen werden während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt und die gesamte Summe am Ende getilgt, meist aus einem Tilgungsträger wie einer Lebensversicherung oder einem Wertpapierdepot.
Diese Variante wurde in Österreich lange verbreitet eingesetzt, birgt aber das Risiko, dass der Tilgungsträger die erforderliche Summe nicht erreicht. Wer noch ein solches Konstrukt hält, sollte die Deckungslücke regelmäßig überprüfen lassen. Zentral ist die Zinsvereinbarung. Bei variabler Verzinsung folgt der Zinssatz einem Referenzzinssatz zuzüglich Aufschlag und wird in vertraglich definierten Intervallen angepasst. Das ist anfangs oft günstiger, überträgt das Zinsrisiko aber vollständig auf den Kreditnehmer.
Ein Zinscap kann diese Gefahr gegen Prämie begrenzen. Bei Fixzinsbindung steht die Rate für einen festgelegten Zeitraum fest; danach folgt eine Neukonditionierung zu den dann geltenden Bedingungen, wobei eine Restschuld verbleibt, die neu finanziert werden muss. Mischformen mit anfänglicher Fixzinsphase und anschließender variabler Verzinsung sind ebenfalls üblich. Beim Vergleich von Angeboten ist der Effektivzins die aussagekräftigere Größe als der Nominalzins, weil er Bearbeitungsentgelt, Kontoführung und Schätzkosten einbezieht. Zusätzlich fallen Nebenkosten der Besicherung an, insbesondere die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht und die Kosten der Pfandbestellungsurkunde.
Diese Positionen erhöhen den Finanzierungsbedarf und sollten in der Eigenmittelplanung berücksichtigt sein. Weitere Punkte, die vor dem Abschluss geklärt werden sollten: Höhe und Kosten möglicher Sondertilgungen, Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung und einer allfälligen Vorfälligkeitsentschädigung bei Fixzins, Voraussetzungen für eine Ratenaussetzung sowie die Frage, welche Sicherheiten und Versicherungen die Bank verlangt. Aufsichtsrechtliche Vorgaben zu Eigenmittelquote, Laufzeit und Schuldendienstquote haben sich in den vergangenen Jahren mehrfach geändert und sollten aktuell erhoben werden. Empfehlenswert ist außerdem, mehrere Angebote parallel einzuholen und dabei nicht nur auf den Zinssatz zu achten, sondern auf die Gesamtkosten über die geplante Haltedauer. Ein Angebot mit niedrigerem Nominalzins, aber höheren Nebenkosten und ungünstigeren Sondertilgungsregeln kann in Summe teurer sein als ein auf den ersten Blick weniger attraktives.