Die Fixzinsbindung ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz gilt. Ist sie kürzer als die Kreditlaufzeit, bleibt bei ihrem Ablauf eine Restschuld, die zu den dann geltenden Bedingungen weiterfinanziert werden muss. Man sollte vorher wissen, wie hoch dieser Betrag ist, und rechtzeitig Angebote mehrerer Banken einholen.
Ausführlich erklärt
Die Fixzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der Zinssatz eines Kredits fest vereinbart ist. Sie ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei jeder Immobilienfinanzierung, weil sie bestimmt, wie lange Planungssicherheit besteht und wann das Zinsrisiko wieder auf den Kreditnehmer übergeht. Üblich sind Bindungen von wenigen Jahren bis zu zwei oder drei Jahrzehnten; in Österreich werden auch Laufzeiten über die gesamte Kreditdauer angeboten. Je länger die Bindung, desto höher in der Regel der Aufschlag gegenüber der variablen Kondition – man kauft Sicherheit über einen längeren Zeitraum.
Der entscheidende Punkt bei kürzeren Bindungen ist die Restschuld. Nach Ablauf ist der Kredit nicht getilgt, sondern es verbleibt ein Betrag, der zu den dann geltenden Bedingungen weiterfinanziert werden muss. Wie hoch diese Restschuld ausfällt, hängt von Tilgungsanteil und Laufzeit ab und lässt sich dem Tilgungsplan entnehmen. Wer eine zehnjährige Bindung wählt, sollte daher vorab wissen, welcher Betrag danach offen ist – und prüfen, ob dieser auch bei deutlich höherem Zinssatz tragbar bliebe.
Für die Anschlussfinanzierung bestehen mehrere Wege. Möglich sind eine Neukonditionierung bei derselben Bank, eine Umschuldung zu einem anderen Institut oder – bei ausreichenden Mitteln – die vollständige Rückzahlung. Eine Umschuldung verursacht erneut Nebenkosten, insbesondere für die Pfandrechtsbegründung, sofern nicht eine bestehende Rangstelle genutzt werden kann. Ein Vergleich lohnt dennoch, weil die Konditionsunterschiede erheblich sein können.
Während der Bindung ist eine vorzeitige vollständige Rückzahlung möglich, die Bank kann dafür jedoch eine Entschädigung verlangen. Deren Berechnung ist gesetzlich begrenzt und hängt von der Restlaufzeit der Bindung und der Zinsdifferenz ab. Teilweise Sondertilgungen sind je nach Vertrag zulässig – ob und in welcher Höhe, sollte vor Abschluss geklärt und schriftlich festgehalten werden. Bei der Wahl der Dauer helfen einige Überlegungen.
Wie lange soll die Immobilie gehalten werden? Ist ein Verkauf oder eine Erbschaft absehbar? Wie stabil ist das Einkommen? Wie hoch ist der Tilgungsanteil, und wie schnell sinkt die Restschuld?
Je knapper die Kalkulation, desto länger sollte die Bindung sein. Verbreitet sind auch Kombinationen: ein Teil des Kredits mit langer Bindung als stabiler Sockel, ein Teil variabel für Flexibilität und Sondertilgungen. Diese Struktur verbindet Planbarkeit mit Handlungsspielraum und ist bei größeren Finanzierungen üblich. Vor Ablauf der Bindung empfiehlt sich, rechtzeitig aktiv zu werden – idealerweise sechs bis zwölf Monate vorher.
Wer wartet, bis die Bank ein Angebot vorlegt, verhandelt aus einer schwächeren Position. Ein vorbereiteter Vergleich mit mehreren Instituten führt regelmäßig zu besseren Konditionen, selbst wenn man am Ende bei der bisherigen Bank bleibt. Zu berücksichtigen sind dabei die Nebenkosten eines Wechsels, die den Zinsvorteil bei kleineren Restschulden aufzehren können.