Über welchen Zeitraum ein Kredit zurückgezahlt wird, bestimmt die Laufzeit. Je länger sie ist, desto kleiner die monatliche Rate und desto höher die Zinsen insgesamt. Banken achten darauf, dass die Tilgung in der Regel bis zum Pensionsantritt abgeschlossen ist. Vereinbarte Sondertilgungen erlauben es, später schneller fertig zu werden.
Ausführlich erklärt
Die Kreditlaufzeit ist der Zeitraum, über den ein Kredit zurückgezahlt wird. Sie ist neben Kreditbetrag und Zinssatz die dritte Größe, die über die monatliche Belastung entscheidet – und jene, bei der Rate und Gesamtkosten am stärksten gegeneinander wirken. Der Zusammenhang ist eindeutig: Eine längere Laufzeit senkt die monatliche Rate, erhöht aber die Summe der insgesamt gezahlten Zinsen erheblich. Der Grund liegt in der Tilgungsmechanik.
Bei einem Annuitätendarlehen entfällt anfangs ein großer Teil der Rate auf Zinsen; erst mit sinkender Restschuld verschiebt sich das Verhältnis. Je länger die Laufzeit, desto länger bleibt die Restschuld hoch und desto mehr Zinsen fallen an. Der Unterschied zwischen einer zwanzig- und einer dreißigjährigen Laufzeit kann über die Gesamtdauer einen erheblichen Betrag ausmachen. Bei der Wahl sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen.
Erstens die dauerhafte Belastbarkeit des Haushalts: Die Rate muss auch bei Einkommensschwankungen und nach Ablauf einer Fixzinsbindung tragbar bleiben. Zweitens das Lebensalter: Banken achten darauf, dass der Kredit im Regelfall bis zum Pensionsantritt getilgt ist, weil das Einkommen danach sinkt. Drittens die geplante Haltedauer der Immobilie: Ist ein Verkauf absehbar, spielt die Restschuld zum erwarteten Zeitpunkt eine Rolle. Viertens der Verwendungszweck: Bei vermieteten Objekten ist zu bedenken, dass Zinsen abzugsfähig sind, der Tilgungsanteil hingegen nicht – eine längere Laufzeit erhöht daher den absetzbaren Anteil, was die Nachsteuerbetrachtung verändert.
Ergänzend bestehen in Österreich aufsichtsrechtliche Vorgaben zur nachhaltigen Vergabe von Wohnimmobilienkrediten, die unter anderem eine Laufzeitobergrenze betreffen. Diese Regelungen wurden seit ihrer Einführung mehrfach angepasst; der aktuelle Stand ist vor einer Finanzierung zu erheben. Praktisch bewährt hat sich ein Mittelweg: eine Laufzeit wählen, die eine komfortabel tragbare Rate ergibt, und die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbaren. Damit lässt sich die effektive Laufzeit später verkürzen, ohne sich von Beginn an auf eine hohe Rate festzulegen.
Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind und welche Kosten sie verursachen, sollte vor Vertragsabschluss geklärt und schriftlich festgehalten werden. Zu unterscheiden ist die Kreditlaufzeit von der Fixzinsbindung. Erstere bestimmt, wann der Kredit getilgt ist; letztere, wie lange der Zinssatz unverändert bleibt. Beide können, müssen aber nicht übereinstimmen – bei kürzerer Bindung verbleibt am Ende eine Restschuld, die neu zu konditionieren ist.
Für Anlageobjekte ist die Laufzeit zusätzlich unter dem Gesichtspunkt des Cashflows zu betrachten. Eine längere Laufzeit senkt die Annuität und verbessert damit die laufende Liquidität, verlangsamt aber den Vermögensaufbau. Welche Gewichtung sinnvoll ist, hängt vom Anlageziel ab – laufender Cashflow oder rascher Vermögensaufbau. Beide Wege sind tragfähig, verlangen aber unterschiedliche Strukturen.