Die Kreditrate ist der Betrag, der regelmäßig an die Bank geht. Beim Annuitätenkredit besteht sie aus Zinsen und Tilgung; anfangs überwiegen die Zinsen, später die Tilgung. Nur der Zinsanteil ist echter Aufwand, die Tilgung ist Vermögensaufbau. Wichtig: Betriebskosten, Energie, Versicherung und Rücklage kommen zur Rate noch dazu.
Ausführlich erklärt
Die Kreditrate ist der Betrag, der in regelmäßigen Abständen an die Bank zu zahlen ist. Bei einem Annuitätendarlehen setzt sie sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen und bleibt in der Höhe konstant, während sich die interne Zusammensetzung verschiebt: Anfangs überwiegt der Zinsanteil, mit sinkender Restschuld nimmt der Tilgungsanteil zu. Die Zahlungsweise ist meist monatlich, teils auch vierteljährlich. Bei variabel verzinsten Krediten erfolgt eine Anpassung in vertraglich festgelegten Intervallen.
Wichtig ist dabei die Frage, wie die Bank auf eine Zinsänderung reagiert: Entweder wird die Rate angepasst, oder die Laufzeit verlängert sich bei gleichbleibender Rate. Beide Varianten haben spürbare Folgen, und der Kreditvertrag sollte klar regeln, welcher Mechanismus greift. Eine Laufzeitverlängerung hält die monatliche Belastung stabil, erhöht aber die Gesamtzinskosten und kann dazu führen, dass der Kredit erst deutlich später getilgt ist. Bei Fixzinsvereinbarungen ist die Rate für die Dauer der Bindung tatsächlich fix.
Danach folgt eine Neukonditionierung zu den dann geltenden Bedingungen, wobei eine Restschuld verbleibt, die weiterfinanziert werden muss. Aufschluss über den Verlauf gibt der Tilgungsplan. Er weist für jede Periode Zinsanteil, Tilgungsanteil und verbleibende Restschuld aus und sollte vor Unterfertigung angefordert und durchgesehen werden. Er zeigt insbesondere, welcher Betrag am Ende einer Fixzinsbindung offen bleibt.
Wirtschaftlich sind die beiden Bestandteile grundverschieden zu bewerten. Der Zinsanteil ist echter Aufwand, der Tilgungsanteil Vermögensaufbau. Bei vermieteten Objekten kommt hinzu, dass Zinsen als Werbungskosten abzugsfähig sind, Tilgungen dagegen nicht. Wer die Rate pauschal als Aufwand ansetzt, rechnet falsch.
Bei Zahlungsschwierigkeiten bestehen Handlungsmöglichkeiten. Vereinbart werden können eine Ratenaussetzung für einen befristeten Zeitraum, eine Reduktion der Rate mit entsprechender Laufzeitverlängerung oder eine Umschuldung. Entscheidend ist, frühzeitig mit der Bank zu sprechen. Eine gescheiterte Abbuchung wegen mangelnder Deckung verursacht nicht nur Rücklastschriftspesen, sondern kann als Zahlungsstörung erfasst werden und die Bonitätsbeurteilung beeinträchtigen.
Bleibt eine Rate unbezahlt, entstehen Verzugszinsen. Bei anhaltendem Verzug kann Terminverlust eintreten, wodurch die gesamte Restschuld sofort fällig wird – die schärfste Rechtsfolge, die im schlimmsten Fall zur Verwertung der Liegenschaft führt. Wichtig ist schließlich, die Kreditrate nicht mit der monatlichen Gesamtbelastung zu verwechseln. Letztere umfasst zusätzlich Betriebskosten, Rücklage, Energie, Versicherungen, Grundsteuer und Instandhaltung.
Wer nur die Rate mit der bisherigen Miete vergleicht, unterschätzt die künftige Belastung erheblich, weil die Miete diese Positionen bereits enthielt. Für Anlageobjekte empfiehlt sich, die Rate dem Nettomietertrag gegenüberzustellen und dabei Zins- und Tilgungsanteil getrennt auszuweisen. Nur so wird sichtbar, ob ein Objekt sich selbst trägt und welcher Teil des Zuschusses Vermögensaufbau ist. Ein leicht negativer Cashflow kann wirtschaftlich vorteilhaft sein, wenn der Zuschuss geringer ist als die Tilgung.