Im Darlehensvertrag steht, zu welchen Bedingungen die Bank das Geld hergibt: Betrag, Laufzeit, Zinssatz, Raten, Kosten und Sicherheiten. Der beste Vergleichswert ist der effektive Jahreszinssatz. Prüfen sollte man außerdem, was nach Ablauf der Fixzinsbindung gilt und ob Sondertilgungen möglich sind. Die Unterlagen gehören dauerhaft aufbewahrt.
Ausführlich erklärt
Der Darlehensvertrag regelt die Bedingungen, zu denen ein Kreditinstitut Geld zur Verfügung stellt. Bei Immobilienfinanzierungen ist er das wirtschaftlich folgenreichste Dokument neben dem Kaufvertrag, weil er die Belastung über Jahrzehnte festlegt. Entsprechend sorgfältig sollte er gelesen werden. Für Verbraucher bestehen umfangreiche Schutzbestimmungen. Maßgeblich sind das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz sowie das Verbraucherkreditgesetz, ergänzt durch das Konsumentenschutzgesetz.
Sie verpflichten die Bank zu vorvertraglichen Informationen in standardisierter Form, zur Kreditwürdigkeitsprüfung und zu bestimmten Pflichtangaben im Vertrag. Dazu zählen Kreditbetrag, Laufzeit, Sollzinssatz samt Art der Zinsbindung, effektiver Jahreszinssatz, Gesamtbetrag aller Zahlungen, Anzahl und Höhe der Raten, Kosten und Entgelte, Regelungen zu Verzugszinsen sowie die verlangten Sicherheiten. Der wichtigste Vergleichswert ist der effektive Jahreszinssatz. Er berücksichtigt neben dem Nominalzins auch Bearbeitungsentgelte, Kontoführung und Schätzkosten und macht Angebote dadurch vergleichbar. Nicht enthalten sind allerdings die Kosten der grundbücherlichen Besicherung – Eintragungsgebühr für das Pfandrecht und Kosten der Pfandbestellungsurkunde –, die zusätzlich anfallen und in der Eigenmittelplanung zu berücksichtigen sind.
Zentral ist die Zinsvereinbarung. Bei variabler Verzinsung ist zu prüfen, an welchen Referenzzinssatz angeknüpft wird, wie hoch der Aufschlag ist, in welchen Intervallen angepasst wird und ob eine Untergrenze vereinbart ist. Bei Fixzinsbindung sind Dauer und die Regelung für die Zeit danach entscheidend: Am Ende der Bindung verbleibt eine Restschuld, die zu den dann geltenden Bedingungen neu zu vereinbaren ist. Weitere Prüfpunkte betreffen die Flexibilität. Möglich sein sollten Sondertilgungen – zu klären ist, in welcher Höhe und zu welchen Kosten.
Bei vorzeitiger vollständiger Rückzahlung während einer Fixzinsphase kann die Bank eine Entschädigung verlangen, deren Berechnung gesetzlich begrenzt ist. Ebenso relevant sind Möglichkeiten zur Ratenaussetzung oder Laufzeitanpassung bei geänderten Lebensumständen. Zu den Sicherheiten zählen typischerweise das Pfandrecht an der Liegenschaft, oft als Höchstbetragshypothek, sowie Gehaltsverpflichtungen oder Bürgschaften. Häufig wird zusätzlich eine Ablebensversicherung verlangt oder angeboten; hier lohnt der Vergleich, weil die Bankvariante nicht zwingend die günstigste ist und ein Abschlusszwang unzulässig sein kann. Verbraucher haben zudem ein gesetzliches Rücktrittsrecht innerhalb einer bestimmten Frist nach Vertragsabschluss.
Vor Unterfertigung empfiehlt sich, den Tilgungsplan anzufordern, mehrere Angebote nach demselben Muster gegenüberzustellen und bei Unklarheiten eine unabhängige Beratung heranzuziehen. Hilfreich ist außerdem, den Vertrag nicht isoliert zu betrachten, sondern gemeinsam mit dem Zeitplan des Immobilienkaufs. Auszahlungsvoraussetzungen, benötigte Unterlagen und Bearbeitungsdauern sollten mit den Fälligkeiten aus dem Kaufvertrag abgestimmt sein; andernfalls drohen Verzugszinsen oder im Extremfall der Verlust des Objekts. Die Unterlagen sollten dauerhaft aufbewahrt werden – sie werden bei jeder späteren Umschuldung, Anschlussfinanzierung oder Löschung des Pfandrechts benötigt. Das gilt insbesondere für den Kreditvertrag selbst, die Pfandbestellungsurkunde und die Zahlungsnachweise.