Mit der Pfandbestellungsurkunde stimmt ein Liegenschaftseigentümer zu, dass ein Gläubiger ein Pfandrecht ins Grundbuch eintragen lässt. Nötig sind eine beglaubigte Unterschrift und die genaue Angabe von Liegenschaft und besichertem Betrag. Dieser liegt meist über der Kreditsumme, weil Zinsen und Kosten mitgedeckt sind – das erhöht die Eintragungsgebühr.
Ausführlich erklärt
Die Pfandbestellungsurkunde ist jenes Dokument, mit dem ein Liegenschaftseigentümer der Eintragung eines Pfandrechts zugunsten eines Gläubigers zustimmt. Sie ist der Titel für die Einverleibung – ohne sie kann kein Pfandrecht entstehen. Zum notwendigen Inhalt zählen die Bezeichnung der Vertragsparteien, die eindeutige Bezeichnung der Liegenschaft über Katastralgemeinde und Einlagezahl, die Beschreibung der besicherten Forderung, der Betrag beziehungsweise – bei der üblichen Höchstbetragshypothek – der Höchstbetrag sowie die ausdrückliche Aufsandungserklärung, mit der die Einwilligung zur grundbücherlichen Eintragung erteilt wird. Erforderlich ist die beglaubigte Unterschrift des Liegenschaftseigentümers.
Praktisch bedeutsam ist die Höhe des eingetragenen Betrags. Bei der Höchstbetragshypothek liegt er regelmäßig über der eigentlichen Kreditsumme, weil auch Zinsen, Verzugszinsen, Kosten der Rechtsverfolgung und sonstige Nebengebühren mitbesichert werden sollen. Ein Aufschlag von einem Viertel bis einem Drittel ist üblich. Für den Kreditnehmer bedeutet das eine höhere Eintragungsgebühr, weil sich diese bei Pfandrechten am eingetragenen Betrag bemisst – über die Höhe des Rahmens lässt sich daher verhandeln.
Ein großzügiger bemessener Rahmen hat allerdings den Vorteil, dass eine spätere Nachfinanzierung ohne neue Eintragung möglich ist. Häufig enthält die Urkunde zusätzliche Bestimmungen: eine Vollstreckbarkeitserklärung, mit der sich der Schuldner der sofortigen Exekution unterwirft, Regelungen zur Vinkulierung der Gebäudeversicherung, Verpflichtungen zur Erhaltung der Liegenschaft sowie Zustimmungserfordernisse für weitere Belastungen. Diese Punkte sollten vor Unterfertigung gelesen werden, weil sie über das reine Pfandrecht hinausgehende Verpflichtungen begründen. Kostenseitig fallen mehrere Positionen an: das Honorar für die Errichtung der Urkunde durch Rechtsanwalt oder Notar, die Beglaubigungskosten, die Eingabengebühr für das Grundbuchsgesuch und – als größter Posten – die Eintragungsgebühr in Höhe von 1,2 Prozent des einzutragenden Betrags.
Diese Kosten zählen zu den Finanzierungsnebenkosten, werden von Banken regelmäßig nicht mitfinanziert und sind aus Eigenmitteln aufzubringen. Steuerlich sind sie bei vermieteten Objekten sofort abzugsfähige Werbungskosten und nicht den Anschaffungskosten zuzurechnen – eine getrennte Ausweisung in der Honorarnote erleichtert die spätere Zuordnung. Nach vollständiger Tilgung stellt die Bank eine Löschungsquittung aus, auf deren Grundlage das Pfandrecht gelöscht werden kann; auch dafür fällt eine Gebühr an. Manche Eigentümer belassen die Eintragung bewusst, um die Rangstelle für eine künftige Finanzierung zu nutzen.
Für Kreditnehmer empfiehlt sich, die Urkunde gemeinsam mit dem Kreditvertrag zu prüfen und den Tilgungsplan anzufordern. Beide Dokumente gehören zusammen: Der Kreditvertrag regelt die Forderung, die Pfandbestellungsurkunde deren Besicherung. Zeitlich ist einzuplanen, dass zwischen Errichtung, Beglaubigung, Einbringung des Grundbuchsgesuchs und tatsächlicher Eintragung mehrere Wochen vergehen können. Weil die Bank die Auszahlung regelmäßig von der Sicherstellung im vereinbarten Rang abhängig macht, wirkt sich das unmittelbar auf den Zeitplan der Kaufabwicklung aus.