Die Immobilienfinanzierung für Kauf, Bau oder Sanierung setzt sich meist aus mehreren Teilen zusammen: Eigenmittel, Bankkredit, Wohnbauförderung und oft ein Bauspardarlehen. Wichtig ist nicht nur, ob das Geld insgesamt reicht, sondern auch, ob es rechtzeitig da ist. Förderanträge sind fast immer vor Baubeginn oder Vertragsabschluss zu stellen.
Ausführlich erklärt
Immobilienfinanzierung bezeichnet die Gesamtheit der Mittel, mit denen der Erwerb, Bau oder die Sanierung einer Immobilie bezahlt wird. Sie setzt sich in der Praxis fast immer aus mehreren Bausteinen zusammen, die aufeinander abgestimmt werden müssen. Der erste Baustein sind die Eigenmittel: Ersparnisse, Bausparguthaben, Wertpapiere, Erlöse aus einem Immobilienverkauf, Schenkungen oder ein bereits bezahltes Grundstück. Sie decken zunächst die Kaufnebenkosten, die von Banken regelmäßig nicht mitfinanziert werden, und darüber hinaus jenen Teil des Kaufpreises, der über die Beleihungsgrenze hinausgeht.
Der zweite Baustein ist der Hypothekarkredit der Bank, besichert durch ein Pfandrecht an der Liegenschaft. Er macht üblicherweise den größten Anteil aus. Zu entscheiden sind Laufzeit, Tilgungsform und die Frage nach Fixzins, variabler Verzinsung oder einer Kombination. Dritter Baustein sind Förderungen.
Die Wohnbauförderung der Bundesländer bietet je nach Vorhaben zinsbegünstigte Darlehen, Zuschüsse und Annuitätenzuschüsse, gebunden an Einkommensgrenzen, Flächenobergrenzen, Hauptwohnsitzpflicht und energetische Mindeststandards. Der Antrag ist fast immer vor Baubeginn oder Vertragsabschluss zu stellen – wer die Reihenfolge nicht beachtet, verliert die Förderung. Vierter Baustein ist das Bauspardarlehen mit seiner gesetzlichen Zinsobergrenze, das häufig als Absicherung eines Teilbetrags gegen Zinsanstieg eingesetzt wird. Die Kunst liegt in der Abstimmung.
Zu klären sind der Rang der einzelnen Pfandrechte im Grundbuch, die zeitliche Abfolge der Auszahlungen, die Behandlung von Zwischenfinanzierungsbedarf – etwa wenn eine bestehende Immobilie erst nach dem Bezug verkauft wird – und die Bauzinsen während der Errichtungsphase, in der bereits Zinsen laufen, während unter Umständen noch Miete anfällt. Die häufigsten Planungsfehler sind gut beschreibbar: Kaufnebenkosten werden vergessen, die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert wird nicht eingeplant, sämtliche Eigenmittel werden eingesetzt ohne Liquiditätsreserve, Eigenleistungen werden überschätzt, und die Belastung wird am maximal Darstellbaren statt am dauerhaft Tragbaren ausgerichtet. Als Prüfstein hat sich ein Stresstest bewährt: Wie sieht die Rechnung aus, wenn der Zinssatz nach Ablauf einer Fixzinsbindung deutlich höher liegt, ein Einkommen wegfällt und gleichzeitig eine größere Reparatur ansteht? Wer diese Frage beantworten kann, hat solide geplant.
Empfehlenswert ist, das Finanzierungsgespräch vor der Objektsuche zu führen und mehrere Institute anzufragen. Die Unterschiede sind bei identischer Ausgangslage oft überraschend groß. Ebenso lohnt es, den Finanzierungsplan schriftlich aufzustellen und im Projektverlauf fortzuschreiben. Er beantwortet zwei Fragen: Reicht das Geld insgesamt, und steht es zum richtigen Zeitpunkt zur Verfügung?
Die zweite Frage wird häufig übersehen, verursacht aber die meisten Probleme – etwa wenn Eigenmittel zuerst abgerufen werden, Förderungen erst später zugezählt werden und dazwischen eine Lücke entsteht. Für Anlageobjekte kommt die steuerliche Dimension hinzu. Zinsen sind bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten abzugsfähig, der Tilgungsanteil nicht. Struktur und Laufzeit der Finanzierung wirken damit unmittelbar auf die Nachsteuerrendite.